Mietpreisbremse ist und bleibt das falsche Instrument

Kategorie: Haus & Grund Nürnberg

Veröffentlicht: 18. Dezember 2019

Vermieter dürfen nicht weiter Leidtragende verfehlter Politik sein

„Die Abgeordneten von CDU und CSU sollten der Verlängerung der Mietpreisbremse nicht zustimmen.“ Das forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke vor der morgigen ersten Beratung des Bundestages über die Mietpreisbremse. Die Verlängerung der Mietpreisbremse um fünf Jahre bliebe wohnungspolitisch ein falsches Instrument und sei im Koalitionsvertrag nicht vereinbart. „Der Erhalt der Koalition darf nicht über wohnungspolitischer Vernunft stehen“, unterstrich Warnecke.

Der Verband bekräftigte seine Forderung, dass die Mietpreisbremse abgeschafft werden müsse. Sie schaffe keinen neuen Wohnraum und verstärke den Nachfragedruck auf ohnehin angespannten Wohnungsmärkten. „Sie eignet sich nicht einmal als Instrument zur Überbrückung der Zeit, bis neuer Wohnraum gebaut wurde. Vielmehr ermutigt sie Städte wie Berlin, den Wohnungsbau zu verschleppen“, kritisierte Warnecke. Mit der Verlängerung der Mietpreisbremse legitimiere die Große Koalition den Wohnungsmarkt zerstörende Politik, wie die des Berliner Senats.

Deutliche Kritik äußerte Haus & Grund ebenso an der von der Großen Koalition geplanten Verschärfung der Rückzahlungspflicht bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Die hier vorgesehene dreißigmonatige Frist für Rückforderungen seitens der Mieter dürfe nicht uneingeschränkt für alle Vermietergruppen gelten. „Für private Kleinvermieter müssen deutlich kürzere Fristen gelten“, forderte Warnecke.

Haus & Grund ist mit rund 900.000 Mitgliedern der mit Abstand größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Den Zentralverband mit Sitz in Berlin tragen 22 Landesverbände und über 900 Ortsvereine. Die privaten Immobilieneigentümer verfügen über 80,6 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Sie bieten 66 Prozent der Mietwohnungen und knapp 30 Prozent aller Sozialwohnungen an. Sie stehen zudem für 76 Prozent des Neubaus von Mehrfamilienhäusern.

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Die Mietpreisbremse: Nun gilt sie doch

Kategorie: Haus & Grund Nürnberg

Veröffentlicht: 27. August 2019

Nachdem die bayerische Staatsregierung seit ca. 4 Jahren versucht, eine wirksame Landesverordnung zur umstrittenen Mietpreisbremse zu entwerfen, sollen nun durch eine neue „Mieterschutzverordnung“, die am 07. August 2019 getreten ist, die von Gerichten mehrfach beanstandeten Begründungsmängel geheilt werden. Sie gilt in Bayern für 162 Gemeinden, im Bezirk Mittelfranken für Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach, Uttenreuth, Wendelstein, Stein, Feucht und Schwaig, im Bezirk Oberfranken Forchheim, Bamberg und Bayreuth.

Dies hat Folgen für die Vermietung von Wohnraum:

Vermieter dürfen Mieten nur bis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB, d.h. z.B. die Miete laut evtl. vorhandenem Mietenspiegel) vom neuen Mieter verlangen.

Überschreiten Sie die zulässige Miete, bleibt zwar der Mietvertrag wirksam, aber der Mieter kann den über die Mietpreisbremse hinausgehenden, zu viel gezahlten Betrag wieder zurückfordern. Allerdings muss der Mieter zuerst den Verstoß rügen. Erst ab dem Rügezeitpunkt kann der Mieter die danach fälligen Mieten wieder zurückfordern.

 

Folgende Ausnahmen gelten für den Anwendung der Mietpreisbremse:

Lag die Miete des Vorgängers höher als die zulässige Miete 10 % über der ortsüblichen Miete, darf vom neuen Mieter die bisher bezahlte höhere Miete verlangt werden (Mit dem Vormieter darf im Zeitraum von 12 Monaten vor Vertragsschluss mit dem neuem Mieter keine Mieterhöhung vereinbart worden sein).

Wurde die zu vermietende Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt (vorherige Selbstnutzung zählt bereits als Nutzung!) und vermietet, oder

die Wohnung vor Vertragsschluss umfassend modernisiert und danach erstmalig vermietet (von einem wesentlichen/umfassenden Bauaufwand kann gesprochen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht), gilt die Mietpreisbremse nicht.

Wurde die Wohnung in einem Zeitraum von 3 Jahre vor dem neuen Mietvertragsabschluss „normal“ modernisiert (§ 555b ff. BGB) und der Modernisierungszuschlag von derzeit 8% nicht auf den alten Mieter umgelegt, darf der zulässige Modernisierungszuschlag auf die ortsübliche Miete nachträglich bei Neuvertragsschluss aufgeschlagen werden. Vermieter, die sich auf eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse berufen, müssen künftig noch bei Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die für die Ausnahme maßgeblichen Tatsachen geben (siehe Checkliste Mietpreisbremse).

 

RA Gerhard Frieser

1. Vorsitzender Haus & Grund Nürnberg

Mehr Infos für Mitglieder unter www.hausundgrund-nuernberg.de

 

 

Das ändert sich durch das neue Mietrecht

Kategorie: Haus & Grund Nürnberg

Veröffentlicht: 18. Dezember 2018

Ab Januar 2019 wird es neue Regelungen u.a. zur Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhungen geben, so der Beschluss des Bundestages vom 29.11.2018.

 

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

 

Künftig sollen Vermieter dazu verpflichtet sein, einem Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

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Private Vermieter wehren sich gegen Eingriffe der GroKo in Mietspiegel

Kategorie: Aktuelles

Veröffentlicht: 09. September 2018

Haus & Grund-Vereine werden Partnerschaft mit Mietervertretern prüfen

„Wenn die Große Koalition die Mieten durch Eingriffe in die Mietspiegelerstellung manipuliert, ist dies eine gezielte Maßnahme gegen private Einzelvermieter.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke entsprechende Ankündigungen von CDU, CSU und SPD. Bisher würden viele lokale Haus & Grund-Vereine in den Kommunen gemeinsam mit Mietervertretern einfache Mietspiegel erstellen. Mit deren Hilfe seien kleine Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen möglich und von beiden Seiten akzeptiert. Käme es zu den angekündigten Eingriffen, müssten die Haus & Grund-Vereine diese Partnerschaften möglicherweise aufkündigen.

Nach geltendem Recht können Vermieter die Miete in laufenden Mietverhältnissen an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Um diese Vergleichsmiete zu ermitteln, gibt es drei Wege: ein Blick in den örtlichen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen heranzuziehen sowie ein Sachverständigengutachten anfertigen zu lassen. Die letzte Variante ist zu teuer, die zweite Variante steht ausschließlich Unternehmen und Genossenschaften zur Verfügung, welche die Daten von Vergleichswohnungen per Knopfdruck erhalten. Im Ergebnis sind es fast ausschließlich die privaten Einzelvermieter, die auf lokale Mietspiegel angewiesen sind.

„Die Ausweitung des Betrachtungszeitraums der örtlichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf diskutierte sechs oder gar acht Jahre würde vor allem bei der Erstellung von Mietspiegeln direkt zur staatlich festgelegten Miete führen. Damit wäre die private Wohnraumvermietung akut gefährdet und der soziale Frieden im Mietrecht beendet. Die Koalition träfe mit diesen Eingriffen die Personen, die mit der Wohnungsvermietung für das Alter vorsorgen. Es träfe Handwerksmeister genauso wie Millionen Rentner und Angestellte. Es träfe die Vermietergruppe, die sich – belegt durch Befragungen und Studien – gegenüber ihren Mietern sehr sozial verhält“, betonte Warnecke. Durch die Verlängerung des Bezugszeitraumes werde – gerade in Gebieten mit geltender Mietpreisbremse – die ortsübliche Vergleichsmiete vollkommen vom Marktgeschehen entkoppelt.

Der Verbandspräsident zeigte sich sehr verwundert darüber, dass die Große Koalition offenbar überhaupt nicht verstanden habe, welche verheerenden Wirkungen ihre Mietrechtspolitik habe und noch haben werde. „Unter dem Deckmantel des Mieterschutzes werden privaten Vermietern in immer kürzeren Abständen Knüppel zwischen die Beine geworfen. Im Ergebnis werden auf der Vermieterseite immer mehr gesichtslose Großunternehmen sein, die ausschließlich ein Interesse an Renditemaximierung haben, nicht jedoch an guten und möglichst langen Mietverhältnissen“, resümierte Warnecke.