Geschäftsstelle am 15. November 2024 geschlossen

Sehr geehrte Mitglieder, aufgrund von EDV-Wartungsarbeiten bleibt unsere Geschäftsstelle am Freitag, den 15. November 2024 geschlossen und ist auch telefonisch nicht erreichbar. Wir bitten, die Unannehmlichkeiten zu entschuldigen.

Bestellungen und Rechtsanfragen senden Sie uns bitte an unsere Mail: verein@hausundgrund-nuernberg.de

 

Einladung zum Grundlagen-Seminar

"Betriebskosten (ohne Heizkosten) im Mietrecht - Vereinbarung und Abrechnung"

 

Wann: Donnerstag, 21.11.2024 / 15:00 Uhr bis ca. 18:00 Uhr

Wo: Vereinshaus Färberplatz 12, Nürnberg (U-Bahn "Opernhaus", Parkhaus "Jakobsplatz")

Referenten: Rechtsanwältin Angela Hitz, Haus & Grund Nürnberg
Frank Fischer (Immobilienwirt - Dipl.-DIA), Haus & Grund Nürnberg

Tagungsbeitrag: Mitglieder Haus & Grund Nürnberg € 70,00, Nichtmitglieder €140,00 (vorab per Rechnung)

Mindestteilnehmerzahl: 7 Personen, Teilnahme auf 28 Personen begrenzt

 

Vorherige Anmeldung per Mail an verein@hausundgrund-nuernberg.de oder Tel. 0911 386 578-0

 

Aktuelles

Hier finden Sie aktuelle Newsbeiträge rund ums Thema Haus & Grund in Deutschland.
Für eingeloggte Mitglieder stehen umfassende News sowie die Hausbesitzerzeitung im PDF Format in unserem Archiv zur Verfügung.

Haus & Grund: Grundsteuer nicht zur Abzocke der Bürger und Bürgerinnen nutzen

Der Vorsitzende von Haus & Grund Nürnberg, Rechtsanwalt Gerhard Frieser, kritisiert scharf die Pläne der Stadt Nürnberg, die Grundsteuerhebesätze, ähnlich wie andere Kommunen in der Metropolregion, teilweise um mehr als 30% zu erhöhen.

Rechtsanwalt Frieser warnt eindringlich davor, die Absicht, das Aufkommen für die neu geregelte Grundsteuer auch ab dem Jahr 2025 grds. aufkommensneutral zu halten, nur als Lippenbekenntnis zu sehen. Die Erhöhung der Hebesätze darf nicht dazu führen, dass Eigentümer und Mieter noch mehr belastet werden. Schon jetzt stehen die Kommunen der Metropolregion nicht gut da, wenn es um die Grundsteuerbelastung geht, wie ein jährlich ermitteltes Ranking von Haus & Grund Deutschland und dem IW Köln zeigt (https://www.hausundgrund.de/grundsteuerranking-regensburg-top-witten-flop). Nürnberg liegt hier auf Platz 50 und Fürth auf Platz 53.

„Wir beobachten mit großer Sorge, dass die Grundsteuer in vielen Kommunen in den vergangenen Jahren kontinuierlich angehoben wurde. Die Ergebnisse des Rankings sind ein deutliches Signal: die Steuerlast für Immobilieneigentümer und Mieter erreicht in vielen Regionen eine schmerzhafte Grenze“, erklärt Frieser. „Auch in unserer Stadt wird die Grundsteuerschraube immer fester angezogen. Die bevorstehende Grundsteuerreform birgt das Risiko weiterer Erhöhungen – eine Entwicklung, die dringend vermieden werden muss.“

Die geplanten Erhöhungen in Nürnberg von einem Hebesatz von 555% auf 780%, in Erlangen auf 625%, in Fürth von 555% auf 660% und in Schwabach von 555% auf 660% lassen schon jetzt vermuten, dass hier mehr getan wird als unbedingt erforderlich, um das Grundsteueraufkommen lediglich aufkommensneutral zu halten, so Frieser.

Er forderte die Kommunen auf, die Berechnungen für die neuen Hebesätze transparent darzulegen und gegebenenfalls nach einem Jahr zu evaluieren. „Die Kommunen müssten dann auch den Mut haben, die Hebesätze wieder zu reduzieren, wenn sich zeigt, dass die Einnahmen spürbar steigen“, so Frieser „Zu hohe Grundsteuerbelastungen wirken sich zunehmend negativ auf den Wohnungsmarkt und das Investitionsklima aus.“

Haus & Grund Nürnberg sieht für die Kommunen bei der Anpassung der Hebesätze vielmehr eine Chance, eine u.U. bisher unfaire Steuerlast zu korrigieren. „Mit der Reform kommt es auf die Kommune an, ob die Grundsteuer weiterhin als Belastung oder als gerechte und tragbare Abgabe gestaltet wird. Wir appellieren an die Städte, diese Gelegenheit zu nutzen, um die Hebesätze auf ein verträgliches Niveau zu senken und keine Steuererhöhung durch die Hintertür vorzunehmen“, erklärt Frieser.

Frieser fordert die betroffenen Eigentümer auf, ihre bisherige Steuerlast mit der neuen Steuer zu vergleichen (Grundsteuermessbetrag x Hebesatz) und bei wesentlichen Abweichungen nach oben auch Protest bei der Stadt einzulegen.

Haus & Grund Nürnberg

Gesetz zur Online-Versammlung in Wohnungseigentümergemeinschaften und zur Installation von Balkonkraftwerke vom Bundestag beschlossen

Der Bundestag hat in seiner letzten Sitzungswoche vor der Sommerpause das Gesetz zum beschleunigten Ausbau von Balkonkraftwerken (BalKraftBeschG) mit einer Ergänzung bezüglich der Online-Versammlungen in Wohnungseigentümergemeinschaften beschlossen. Das Gesetz tritt einen Tag nach seiner Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Ein Infoblatt zum Thema Balkonkraftwerke ist bereits in Arbeit.

Darum geht es:

Balkonkraftwerke

- Wohnungseigentumsrecht: §20 Abs. 2 Nr. 5 WEG wird ergänzt


Wohnungseigentümer bekommen einen Anspruch gegen die anderen Eigentümer, Steckersolargeräte zu verbauen und zu benutzen. Damit werden die bislang privilegierten Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Elektromobilität, zum Einbruchschutz und Glasfaseranschluss ergänzt. Die Regelung betrifft aber nur das „Ob“. Die WEG kann aber bezüglich des „wie“ weitere Beschlüsse fassen, beispielsweise zur bezüglich Gerätetyps und Farbe, zugunsten einer einheitlichen Fassadengestaltung (ordentliche Verwaltung).
- Mietrecht: §554 Abs. 1 Satz 1 BGB wird ergänzt


Vor dem Hintergrund der Synchronisierung des Miet- und WEG-Rechts, erhalten auch Mietern den Anspruch, Steckersolargeräte installieren zu können. Auch dieser Anspruch ist nicht absolut ausgestaltet. Das Mieterverlangen kann abgelehnt werden, wenn die die Installation dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Hier bedarf es einer Interessenabwägung, wobei die Verpflichtung des Mieters zur fachgerechten Installation etc. in die Abwägung einfließt.

Online-Eigentümerversammlungen (WEG) §23 Abs. 1a WEG

Rein virtuelle Eigentümerversammlungen in Wohnungseigentümergemeinschaften durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit mindestens dreiviertel der abgegebenen Stimmen ist nun möglich. Der Beschluss kann höchstens für einen Zeitraum von drei Jahren gefasst und muss im Anschluss erneuert werden. Der Bundestag hat, anders als im Gesetzentwurf vorgesehen, noch eine Ergänzung in §48 Abs. 6 WEG beschlossen. Danach muss neben einer rein virtuellen Versammlung auch noch einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchgeführt werden, wenn die Eigentümer nicht einstimmig auf die zusätzliche Präsenzversammlung verzichten. Dies gilt nur im Falle reiner online Versammlungen, die bis zum 1. Januar 2028 beschlossen wurden.

Erweiterung der Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten

Die Ausnahmen von der grundsätzlichen Unübertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten in § 1092 Absatz 3 Satz 1 des BGB für juristische Personen und für rechtsfähige Personengesellschaften werden um Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energie erweitert.

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Keine unnötige Frömmelei vor der Abrechnung einer Barkaution

Der Vermieter kann Ansprüche auf Schadenersatz gegen einen ehemaligen Mieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist mit dem Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Barkaution aufrechnen. Dazu muss er nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausdrücklich entscheiden, ob er eine Regulation in Form von Naturalrestitution oder Geldersatz fordert. Das hat der BGH mit Urteil, zunächst nur als Pressemitteilung erschienen, entschieden.


Der Fall: Eine Mieterin klagte gegen ihren ehemaligen Vermieter auf Herausgabe der von ihr geleisteten Barkaution. Der Vermieter hatte diese wegen zwischen den Parteien in Streit stehenden Mängeln an der Wohnung einbehalten. Die Abrechnung über die Kaution, mit der er seine Forderungen aufrechnete, erfolgte aber erst nach mehr als sechs Monaten nach Rückerhalt der Wohnung.
Amtsgericht und Landgericht waren der Ansicht, dass eine Aufrechnung zwar grundsätzlich möglich sei gemäß §215 BGB. Allerdings hätte der Vermieter innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist entscheiden müssen, dass er anstatt der Naturalrestitution Geldersatz verlangen will („Ersetzungsbefugnis“). Da die Abrechnung über die Kaution erst nach Ablauf der Verjährungsfrist erfolgte, könne mangels Gleichartigkeit der Ansprüche keine Aufrechnung mit der Barkaution erfolgen. Diese Entscheidungen hob der BGH auf und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung zurück, denn über die zwischen den Parteien in Streit stehenden Mängel hatten die Vorinstanz folgerichtig nicht entschieden.


Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass Sinn und Zweck der Barkaution sei, dass damit vom Mieter verursachte Schäden reguliert werden können. Die Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist sei reine Förmelei. Schließlich erfolge diese mit der Abrechnung über die Barkaution und auch diese müsse nicht innerhalb der der sechsmonatigen Frist erfolgen.

www.bundesgerichtshof/Pressemitteilungen.de

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Energetische Ausstattung von Mietwohnungen

Wunsch und Wirklichkeit

Die Ergebnisse einer Mieterbefragung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zu Ausstattungsstandards und -wünschen in Mietwohnungen zeigen, wie sehr die Erwartungen der Mieter, die tatsächliche Ausstattung und die eigene Zahlungsbereitschaft auseinanderklaffen. Die BBSR-Analyse basiert auf einer deutschlandweiten Befragung von rund 2.400 Mieterhaushalten im Jahr 2022. Nur knapp ein Fünftel davon zeigt ein hohes Interesse an klimabewusstem Wohnen und ist dafür auch bereit, entsprechende Miethöhen zu zahlen.


Laut der Mieterbefragung äußern 81 Prozent den Wunsch nach einem hohen energetischen Standard ihrer Wohnung beziehungsweise ihres Wohngebäudes. Bei lediglich 21 Prozent der Befragten ist dieser energetische Standard in der gegenwärtigen Mietwohnung erreicht. Hinsichtlich der aktuellen Wohnsituation geben 53 Prozent der befragten Haushalte an, zufrieden mit der Lufttemperatur beziehungsweise dem Raumklima im Winter zu sein. Mit den Heizkosten sind 44 Prozent der Befragten zufrieden, mit dem energetischen Standard nur noch 41 Prozent.

Weniger Hitzeschutz im Altbau

Maßnahmen zum Hitzeschutz finden sich vermehrt bei Neubauten. Ältere Wohngebäude hingegen bieten nach Ansicht der Mieter oft keinen ausreichenden Schutz gegen steigende Sommertemperaturen. Insgesamt zeigt die Befragung, dass mit 56 Prozent mehr als die Hälfte der Mieter mit der Lufttemperatur beziehungsweise dem Raumklima im Sommer zufrieden ist. Demgegenüber gibt knapp ein Fünftel der Befragten an, „eher unzufrieden“ oder „völlig unzufrieden“ zu sein.

Smarte Technik im Gebäude

Smarte Mess- und Steuerungstechnik wird von einem Großteil der Bewohner von Mietwohnungen perspektivisch gewünscht. Gut die Hälfte der Befragten ist an Mieterstrom interessiert – also von Solaranlagen erzeugtem Strom, der direkt an die Mieter des Gebäudes oder eines Wohnquartiers geliefert wird, wobei ein Viertel der Befragten dies als Standard voraussetzt. Aber nur 27 Prozent würden für ein Mieterstrom-Angebot mehr Miete zahlen. In Bezug auf die Ladeinfrastruktur für Elektroautos geben mit 36 Prozent mehr als ein Drittel der befragten Haushalte ein Interesse an, nur knapp die Hälfte dieser Gruppe (17 Prozent aller Befragten) würde dafür aber auch eine höhere Miete in Kauf nehmen.

Wenig Interesse am klimabewussten Wohnen

In einer studieneigenen Haushaltstypik zum klimabewussten Wohnen haben die befragten Mieter sieben energetische Ausstattungsmerkmale und ihre eigene Zahlungsbereitschaft dafür bewertet. Dazu gehören unter anderem zwei- oder dreifach verglaste Fenster, eine hochwertige Wärmedämmung oder moderne und energieeffiziente Heizungsanlagen sowie die Beheizung mit erneuerbaren Energien. Laut der Haushaltstypik haben nur knapp ein Fünftel der Mieterhaushalte ein hohes Interesse an klimabewusstem Wohnen. Hingegen weisen 78 Prozent ein mäßiges Interesse daran auf.

Zahlungsbereitschaft eher gering

Die höchste Zahlungsbereitschaft und -möglichkeit haben die Mieterhaushalte mit hohem Interesse an klimabewusstem Wohnen und einem Nettoeinkommen von mehr als 5.000 Euro im Monat. Die Hälfte von ihnen stuft je Quadratmeter Wohnfläche etwa 9,30 Euro oder mehr Nettokaltmiete für ihre Wunschwohnung als angemessen ein. Die angemessenen Nettokaltmieten bei den Mieterhaushalten mit demselben Interesse an klimabewusstem Wohnen, aber einem monatlichen Nettoeinkommen zwischen 1.000 und 3.000 Euro liegen etwa zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche niedriger. Bei einem Haushaltseinkommen unter 1.000 Euro sind es rund drei Euro pro Quadratmeter weniger.

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CO2-Kostenaufteilungsgesetz - Rechner des Ministeriums freigeschaltet

Am 10. November hat der Bundestag das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) beschlossen. Damit möchte die Bundesregierung Vermieter an den seit 2021 nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) erhobenen CO2-Abgabe auf fossile Brennstoffe beteiligen.

Die wesentlichen Inhalte zu den technischen Details sowie eine Tabelle mit Verbräuchen von Heizöl und Gas pro m² und der entsprechenden Einordnung in die vom Gesetzgeber bestimmten Stufen entnehmen Sie bitte diesem Merkblatt.

Seit 1.1.2023 gelten wie berichtet neue Regeln für die Umlagefähigkeit der CO2-Kosten auf Mieter. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) hat dazu jetzt ein Rechentool zur Berechnung und Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter freigeschaltet. Das Tool soll Vermieter sowie Mieter, die einen eigenen Gas- oder Wärmeversorgungsvertrag haben, bei der Umsetzung der neuen Vorschriften unterstützen.

https://co2kostenaufteilung.bmwk.de/schritt1

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