Aktuelles

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FEIRE-Projekt

Was private Eigentümer bei der Sanierung wirklich bremst

Die energetische Sanierung des Gebäudebestands ist eine der großen Aufgaben der kommenden Jahre. Ohne private Eigentümer wird sie nicht gelingen. Denn sie besitzen den weit überwiegenden Teil der Wohngebäude und Wohnungen in Deutschland und treffen jeden Tag konkrete Entscheidungen darüber, ob Heizungen erneuert, Gebäude gedämmt – oder Modernisierungen verschoben werden.

Trotz dieser zentralen Rolle war bislang wenig darüber bekannt, warum private Eigentümer sanieren – oder warum sie es nicht tun. Genau hier setzt das Forschungsprojekt FEIRE (Financing Ecological Investments in Real Estate) an. In dem vom Bundesministerium für Forschung, Technologie und Raumfahrt geförderten Projekt arbeiteten Haus & Grund Deutschland, die Humboldt-Universität zu Berlin und das Potsdam-Institut für Klimafolgenforschung zusammen. Ziel war es, die tatsächlichen Hemmnisse energetischer Investitionen im privaten Wohneigentum besser zu verstehen.

Neue Daten durch das WohnKlima-Panel
Ein zentrales Ergebnis des Projekts ist das WohnKlima-Panel. Dabei handelt es sich um eine Onlineplattform, auf der sich Eigentümer und Vermieter registrieren können, um an Umfragen zu verschiedenen Themen teilzunehmen. Dieses Panel liegt vollständig in der Hand von Haus & Grund und erfasst fortlaufend Investitionsverhalten, Einstellungen und Hemmnisse privater Eigentümer. Damit entsteht erstmals eine Datengrundlage, die nicht nur eine Momentaufnahme liefert, sondern Veränderungen über die Zeit sichtbar machen kann. Dieses Panel trägt dazu bei, privaten Eigentümern eine Stimme in der Politik zu geben und zu verdeutlichen, vor welchen Herausforderungen Eigentümer stehen und welche Nöte sie haben. Auch nach dem Projekt wird die Infrastruktur des Panels weiter genutzt, um Forschung zu unterstützen und als Sprachrohr der Eigentümer im politischen Prozess zu dienen.

Sanierung scheitert nicht nur am Geld
Eine wichtige Erkenntnis aus dem FEIRE-Projekt lautet, dass Sanierungshemmnisse vielfältiger sind als die politische Debatte oft vermuten lässt. Finanzielle Engpässe spielen zwar eine Rolle, sie sind aber unter den Befragten nicht das wichtigste Hindernis. Häufiger genannt werden wirtschaftliche und private Gründe. Dazu gehört vor allem die Frage, ob sich eine Investition überhaupt lohnt. Gerade bei vermieteten Wohnungen ist das ein zentrales Problem. Hinzu kommen Unsicherheiten über politische Vorgaben, hoher organisatorischer Aufwand und persönliche Faktoren wie ein fortgeschrittenes Alter.

Bürokratie und Aufwand werden unterschätzt
Das Projekt zeigt auch, wie stark sogenannte Transaktionskosten wirken. Gemeint ist der gesamte Aufwand rund um eine Sanierung: Informationen beschaffen, Beratung organisieren, Angebote vergleichen, Förderung beantragen, Handwerker koordinieren und Bauabläufe überwachen. Für private Eigentümer ist das häufig eine erhebliche Belastung. Sie verfügen in der Regel nicht über professionelle Verwaltungsstrukturen wie große Wohnungsunternehmen. Deshalb reicht es nicht aus, lediglich Fördermittel bereitzustellen. Die Förderverfahren müssen einfacher, verständlicher und verlässlicher werden.

CO₂-Kostenaufteilung wird kaum als Anreiz wahrgenommen
Auch das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz wurde im Projekt untersucht. Seit dem Abrechnungsjahr 2023 müssen sich Vermieter je nach energetischem Zustand des Gebäudes an den CO₂-Kosten ihrer Mieter beteiligen. Politisch soll dies Investitionen anreizen. Die Befragung zeigt jedoch, dass viele Vermieter die genaue Funktionsweise des Gesetzes nur unzureichend kennen. Zudem wird es mehrheitlich nicht als Investitionsanreiz verstanden, sondern vor allem als zusätzliche Kostenbelastung. Damit wird deutlich: Ein Instrument kann nur wirken, wenn die Betroffenen es verstehen und seine Folgen verlässlich einschätzen können.

Klimapolitik muss praxistauglich werden
Das FEIRE-Projekt macht deutlich: Energetische Sanierungen scheitern nicht allein an fehlendem Geld. Häufig bremsen mangelnde Rentabilität, Unsicherheit, Alter, Bürokratie und organisatorischer Aufwand. Für die Politik folgt daraus, dass private Eigentümer als zentrale Partner der Wärmewende ernst genommen werden müssen. Wer mehr Sanierungen will, braucht verlässliche Rahmenbedingungen, einfache Förderung und Beratung, die zur Lebensrealität privater Eigentümer passt. Gute Klimapolitik im Gebäudebestand beginnt nicht mit immer neuen Pflichten, sondern mit einem realistischen Verständnis dafür, was Eigentümer tatsächlich bewegt – und was sie bremst.

Jakob Grimm
Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

Weitere Informationen zum Projekt finden Sie unter: www.hausundgrund.de/wohnklima-panel

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Wann schnappt die Steuerfalle zu?

Vermietende Eigentümer können grundsätzlich Erhaltungsaufwendungen für die vermietete Immobilie sofort als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Eine der Ausnahmen von diesem Grundsatz stellen die anschaffungsnahen Herstellungskosten dar. Dabei müssen die getätigten Aufwendungen über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden – was sich letztlich als Steuerfalle herausstellen kann. Doch wann genau handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Regel 1: Es muss um Erhaltungsaufwendungen gehen
Ob die Steuerfalle der anschaffungsnahen Herstellungskosten zuschnappt, hängt davon ab, ob es sich bei der Modernisierungsmaßnahme überhaupt um Erhaltungsaufwendungen handelt. Denn sind die diesbezüglichen Ausgaben als Anschaffungs- und Herstellungskosten einzuordnen, müssen sie ohnehin über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Typische Erhaltungsaufwendungen sind zum Beispiel:

• Badezimmer-Renovierung,
• Austausch von Türen oder Fenstern,
• Fassadenanstrich,
• Erneuerung der Elektroinstallation.

Keine typischen Erhaltungsaufwendungen – und somit den Anschaffungs- und Herstellungskosten zuzurechnen – sind hingegen beispielsweise:

• die erstmalige Schaffung eines ausbaufähigen Dachraums,
• der Anbau eines Balkons,
• die Errichtung einer Außentreppe.

Regel 2: Nur das Gebäude zählt
Relevant für die Frage, ob die 15-Prozent-Grenze überschritten ist, sind nur die Anschaffungskosten für das Gebäude, da Grund und Boden mangels Abnutzung in aller Regel nicht der Abschreibung unterliegen. Der Gebäudewert als Abschreibungsgrundlage muss deshalb, wenn er nicht im Gesamtkaufpreis ausgewiesen ist, gesondert ermittelt werden. Hinzuzurechnen sind dabei auch Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten.

Regel 3: Drei Jahre ab Übergang des wirtschaftlichen Eigentums
Wann beginnt nun konkret die Frist für die drei Jahre? Sie startet mit dem Zeitpunkt, zu dem nach der Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag Eigenbesitz, Gefahr, Lasten und Nutzen auf den Erwerber übergehen.

Regel 4: Mieterabfindungen zählen nicht mit
Der Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung schließt einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter, um das Gebäude umfangreich renovieren zu können. Für die vorzeitige Räumung der Wohnung zahlt der neue Eigentümer an den Mieter eine Abfindung. Derartige Mieterabfindungen sind keine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und gehören nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Regel 5: Schönheitsreparaturen zählen mit
Aufgrund einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes gehören auch Schönheitsreparaturen zur Ermittlung der 15-Prozent-Grenze.

Regel 6: Jährlich anfallende Arbeiten zählen nicht mit
Nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören Aufwendungen für Erweiterungen sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, zum Beispiel für die laufende Wartung von Aufzugs- oder Heizungsanlagen, die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen sowie Ablesekosten.

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Gebäudeschaden

Warum die Versicherung nicht immer sofort zahlt

Nach einem Brand, Sturm- oder Leitungswasserschaden verlassen sich viele Eigentümer darauf, dass die Gebäudeversicherung den Schaden reguliert und die Auszahlung schnell erfolgt. Doch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt: So einfach ist es nicht immer – insbesondere dann, wenn auf dem Gebäude noch eine Grundschuld oder Hypothek lastet.

Der Fall betraf einen Hauseigentümer, dessen Gebäude versichert war. Nach einem Schaden verlangte er, dass die Versicherung direkt auszahlt. Das Problem: Auf dem Grundstück bestanden mehrere Grund- und Hypothekenschulden zugunsten von Banken. Der BGH entschied, dass die Versicherung in einem solchen Fall nicht ohne Weiteres allein an den Eigentümer zahlen muss (Urteil vom 11. Dezember 2024 – IV ZR 191/22). Für Eigentümer gibt das Urteil einen wichtigen Hinweis darauf, welche Rolle finanzierende Banken bei einem Versicherungsschaden spielen – und worauf man achten sollte.

Zeitwert oder Neuwert – wo liegt der Unterschied?
Viele Wohngebäudeversicherungen arbeiten heute mit einer sogenannten Neuwertversicherung. Sie soll sicherstellen, dass ein beschädigtes Gebäude nicht nur in seinem alten Zustand ersetzt wird, sondern tatsächlich wieder aufgebaut werden kann. Dabei unterscheidet man zwischen:

• Versicherung zum Zeitwert
  Der Zeitwert berücksichtigt Alter, Abnutzung und Zustand des Gebäudes. Vereinfacht gesagt: Es wird ersetzt, was das Gebäude unmittelbar vor dem Schaden noch wert war. Ein 40 Jahre altes Dach hat beispielsweise nicht mehr den Wert eines neuen Daches. Die Versicherung ersetzt daher nur den entsprechend verminderten Wert. Der Anspruch auf den Zeitwert entsteht grundsätzlich bereits mit Eintritt des Versicherungsfalls.
• Versicherung zum Neuwert
  Die Neuwertversicherung geht darüber hinaus. Sie übernimmt zusätzlich die Kosten, die tatsächlich erforderlich sind, um den früheren Zustand wiederherzustellen – also etwa den Neubau oder die vollständige Reparatur zu heutigen Preisen. Der ergänzende Betrag über den Zeitwert hinaus wird oft als Neuwertspitze bezeichnet. Diese zusätzliche Entschädigung erhält der Versicherungsnehmer in der Regel nur dann vollständig, wenn das Gebäude tatsächlich wiederhergestellt wird. Viele Versicherungsverträge enthalten hierfür sogenannte Wiederherstellungsklauseln.

Wiederaufbau oft nur innerhalb bestimmter Fristen
Gerade diese Wiederherstellungsklauseln bergen in der Praxis erhebliche Risiken. Denn der Anspruch auf die zusätzliche Neuwertentschädigung besteht häufig nur dann, wenn der Wiederaufbau innerhalb einer bestimmten Frist sichergestellt oder durchgeführt wird.

Je nach Versicherungsvertrag gelten dabei unterschiedliche Fristen. Üblich sind etwa:

• 12 Monate,
• 18 Monate,
• 24 Monate,
• oder – wie im vom BGH entschiedenen Fall – bis zu drei Jahre nach Eintritt des Versicherungsfalls.

Wer diese Fristen nicht einhält, riskiert den Verlust der sogenannten Neuwertspitze. Dann bleibt häufig nur noch die Entschädigung zum Zeitwert. Eigentümer sollten deshalb frühzeitig prüfen, welche Fristen ihr Versicherungsvertrag vorsieht und welche Nachweise der Versicherer verlangt.

Warum Banken mitreden
Bei finanzierten Immobilien stellt sich häufig die Frage, an wen die Versicherung überhaupt zahlen darf. Denn meistens bestehen Grundschulden zugunsten der Bank. Nach Auffassung des BGH dient die Versicherungsleistung dann auch dem Schutz der finanzierenden Gläubiger. Der Gedanke dahinter: Die Bank hat ihre Sicherheit im Gebäude. Wird das Gebäude zerstört, soll die Versicherungsleistung verhindern, dass diese Sicherheit verloren geht. Deshalb darf die Versicherung die Auszahlung an den Eigentümer allein verweigern oder von Zustimmungen der Grundpfandgläubiger abhängig machen, solange nicht geklärt ist, dass deren Interessen gewahrt sind.

In der Praxis bedeutet das: Die finanzierenden Banken müssen der Auszahlung an den Eigentümer häufig schriftlich zustimmen. Erfolgt nach Mitteilung des Schadens innerhalb eines Monats kein Widerspruch der Bank, kann dies ebenfalls genügen (§ 1128 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Besonders wichtig: Das gilt nicht nur für die erstplatzierte Bank. Auch nachrangige Grundschuldgläubiger können Rechte an der Versicherungsleistung haben. Daher müssen sämtliche Banken zustimmen oder jedenfalls nachweislich informiert werden.

Worauf Eigentümer achten sollten
Das Urteil zeigt vor allem eines: Nach einem Gebäudeschaden sollte nicht nur die Schadensmeldung schnell erfolgen. Eigentümer müssen auch die Finanzierungssituation im Blick behalten und:

• frühzeitig Kontakt mit der finanzierenden Bank aufnehmen,
• prüfen, welche Grundschulden noch eingetragen sind,
• Zustimmungen der Gläubiger rechtzeitig einholen,
• Wiederherstellungsfristen im Versicherungsvertrag beachten,
• Reparatur- oder Wiederaufbaupläne dokumentieren.

Während es beim Zeitwert vor allem um die Frage geht, an wen die Versicherung zahlen darf, kann der Anspruch auf die zusätzliche Neuwertentschädigung ganz verloren gehen, wenn Wiederherstellungsfristen nicht eingehalten werden.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Zweckentfremdungssatzung in Nürnberg gehört längst abgeschafft

Aus der Sicht der von Haus & Grund vertretenen privaten Vermieter gehört die Zweckentfremdungsverordnung längst abgeschafft.
Wie die Verwaltungspraxis in den Jahren seit ihrer Einführung 2019 gezeigt hat, dient sie im Wesentlichen nur der Kriminalisierung vor allem privaten Vermieter,
so RA Gerhard Frieser, erster Vorsitzender v. Haus & Grund Nürnberg.

Siehe auch Podcast VNP: "bratwurst-mit-chili - Wohnungsnot und Zweckentfremdung in Nürnberg"

Bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV) Neufassung der Mieterschutzverordnung (MiSchuV) ist in Kraft getreten - Lauf und Altdorf nicht mehr enthalten

Die zum 31. Dezember 2025 auslaufende Mieterschutzverordnung in Bayern wurde durch die Bayerische Staatsregierung mit Beschluss vom 16. Dezember neu gefasst. Grundlage hierfür war eine zuvor geschaffene bundesgesetzliche Ermächtigung.

Die Neufassung trat am 1. Januar 2026 in Kraft und sieht erneut eine Ausweitung der als „angespannter Wohnungsmarkt“ eingestuften Gebiete vor. Künftig wird die Mietpreisbremse in 285 statt wie bisher in 208 bayerischen Städten und Gemeinden gelten. Das entspricht einem Anteil von etwa 14 Prozent der insgesamt 2056 bayerischen Gemeinden.

Es wurden ganze 100 Gemeinden neu als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, während 23 Gemeinden aus der sogenannten "Gebietskulisse" entfielen. Die Ausweitung betrifft diesmal vor allem den Großraum München und das Bayerische Oberland.

Grundlage der Einstufung war erneut ein Gutachten des Instituts für Wohnen und Umwelt.

Im Gesetzgebungsverfahren haben wir uns zweimal mit Stellungnahmen eingebracht. Dabei haben wir sowohl die Mietpreisbremse als solche als auch die Art und Weise der Verlängerung in Bayern kritisiert, insbesondere im Hinblick auf die Datengrundlage und die Datenerfassung.

Auch für dieses Gutachten wurden keine eigenen Daten erhoben, vielmehr stützt es sich auf bereits vorhandenes, größtenteils veraltetes oder ungeeignetes Datenmaterial. Z.B. wurden hier nur Angebotsmieten untersucht, die den Mietmarkt nur unzureichend wiedergeben, da Bestandsmieten, die einen weit höheren Anteil der Mietverhältnisse ausmachen, nicht hinreichend Berücksichtigung finden. Das hier etwas nicht stimmen kann zeigt, das Passau und Würzburg, Universitätsstädte mit angeblich hohem Wohnungsbedarf, nicht mehr in der VO enthalten sind.

Aber auch inhaltlich haben diverse wissenschaftliche Untersuchungen mittlerweile bewiesen, dass Instrumente wie die Mietpreisbremse keine nachhaltige Entspannung schaffen. Vielmehr wird auf eine künstliche Preisregulierung gesetzt, ohne das dringend benötigte Angebot zu schaffen. Bei starker Reglementierung sinkt das verfügbare An-gebot. Dies widerspricht marktwirtschaftlichen Grundsätzen und kann daher nicht langfristig funktionieren. Leider waren bis jetzt geführte gerichtliche Verfahren gegen Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen u.s.w. auch in Bayern nicht erfolgreich. Dennoch geht auch die CSU in Bayern hier einen falschen Weg.

Stadt Nürnberg hat Wärmeplanung für Nürnberg beschlossen

Die Stadt hat eine „kommunale Wärmeplanung“ erstellt. Die Wärmeplanung ist eine vom Gesetzgeber geforderte Planung, die das Stadtgebiet in Wärmeversorgungsgebiete einteilt und Potenziale für klimaneutrale Wärmequellen ermittelt. Das Ziel besteht darin, die Wärmeversorgung langfristig klimafreundlich, effizient und bezahlbar zu gestalten. Fossile Brennstoffe sollen dabei schrittweise durch erneuerbare Energien ersetzt werden. Die Stadt arbeitet dabei mit der N-ERGIE zusammen. Der Stadtrat hat die Wärmeplanung am 4. Juni 2025 beschlossen.

24 Stunden Lieferantenwechsel – Informationen der N-ergie

Ab Freitag, 6. Juni greifen neue regulatorische Vorgaben, die von der Europäischen Union initiiert und nun durch die Bundesnetzagentur (BNetzA) in Deutschland auf den Weg gebracht wurden. Diese gesetzliche Änderung betrifft alle Energieversorger in Deutschland und der EU und macht eine umfassende Anpassung der Kundenprozesse notwendig. Durch den 14-tägigen Verlauf wirkt die Änderung bereits ab dem 26. Mai 2025. Es ist hier dringend zu empfehlen, die Mieter möglichst frühzeitig (schon bei oder nach Empfang der Kündigung) darauf hinzuweisen, um Nachteile zu vermeiden.

Mehr Infos zum Thema:

www.n-ergie.de/privatkunden/beratung/infos-kundenservice

Haus & Grund: Grundsteuer nicht zur Abzocke der Bürger und Bürgerinnen nutzen

Der Vorsitzende von Haus & Grund Nürnberg, Rechtsanwalt Gerhard Frieser, kritisiert scharf die Pläne der Stadt Nürnberg, die Grundsteuerhebesätze, ähnlich wie andere Kommunen in der Metropolregion, teilweise um mehr als 30% zu erhöhen.

Rechtsanwalt Frieser warnt eindringlich davor, die Absicht, das Aufkommen für die neu geregelte Grundsteuer auch ab dem Jahr 2025 grds. aufkommensneutral zu halten, nur als Lippenbekenntnis zu sehen. Die Erhöhung der Hebesätze darf nicht dazu führen, dass Eigentümer und Mieter noch mehr belastet werden. Schon jetzt stehen die Kommunen der Metropolregion nicht gut da, wenn es um die Grundsteuerbelastung geht, wie ein jährlich ermitteltes Ranking von Haus & Grund Deutschland und dem IW Köln zeigt (https://www.hausundgrund.de/grundsteuerranking-regensburg-top-witten-flop). Nürnberg liegt hier auf Platz 50 und Fürth auf Platz 53.

„Wir beobachten mit großer Sorge, dass die Grundsteuer in vielen Kommunen in den vergangenen Jahren kontinuierlich angehoben wurde. Die Ergebnisse des Rankings sind ein deutliches Signal: die Steuerlast für Immobilieneigentümer und Mieter erreicht in vielen Regionen eine schmerzhafte Grenze“, erklärt Frieser. „Auch in unserer Stadt wird die Grundsteuerschraube immer fester angezogen. Die bevorstehende Grundsteuerreform birgt das Risiko weiterer Erhöhungen – eine Entwicklung, die dringend vermieden werden muss.“

Die geplanten Erhöhungen in Nürnberg von einem Hebesatz von 555% auf 780%, in Erlangen auf 625%, in Fürth von 555% auf 660% und in Schwabach von 450% auf 480% lassen schon jetzt vermuten, dass hier mehr getan wird als unbedingt erforderlich, um das Grundsteueraufkommen lediglich aufkommensneutral zu halten, so Frieser.

Er forderte die Kommunen auf, die Berechnungen für die neuen Hebesätze transparent darzulegen und gegebenenfalls nach einem Jahr zu evaluieren. „Die Kommunen müssten dann auch den Mut haben, die Hebesätze wieder zu reduzieren, wenn sich zeigt, dass die Einnahmen spürbar steigen“, so Frieser „Zu hohe Grundsteuerbelastungen wirken sich zunehmend negativ auf den Wohnungsmarkt und das Investitionsklima aus.“

Haus & Grund Nürnberg sieht für die Kommunen bei der Anpassung der Hebesätze vielmehr eine Chance, eine u.U. bisher unfaire Steuerlast zu korrigieren. „Mit der Reform kommt es auf die Kommune an, ob die Grundsteuer weiterhin als Belastung oder als gerechte und tragbare Abgabe gestaltet wird. Wir appellieren an die Städte, diese Gelegenheit zu nutzen, um die Hebesätze auf ein verträgliches Niveau zu senken und keine Steuererhöhung durch die Hintertür vorzunehmen“, erklärt Frieser.

Frieser fordert die betroffenen Eigentümer auf, ihre bisherige Steuerlast mit der neuen Steuer zu vergleichen (Grundsteuermessbetrag x Hebesatz) und bei wesentlichen Abweichungen nach oben auch Protest bei der Stadt einzulegen.

Haus & Grund Nürnberg

Gesetz zur Online-Versammlung in Wohnungseigentümergemeinschaften und zur Installation von Balkonkraftwerke vom Bundestag beschlossenGesetz

Balkonkraftwerken I Steckersolargeräten

In diesem Jahr (2024) sind mehrere Gesetzesänderungen in Kraft getreten, die die Nutzung von Steckersolargeräte (auch als Balkonkraftwerke oder Balkonmodule bezeichnet) erleichtern sollen. Die Änderungen im Wohneigentumsgesetz (WEG) und im Mietrecht zielen darauf ab, die Genehmigung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder den Vermieter zu beschleunigen. Weniger Bürokratie und mehr Solarstrom verspricht das sogenannte Solarpaket I, das Erleichterungen beim technischen Anschluss und bei den Meldepflichten für Steckersolargeräte im Erneuerbaren-Energien-Gesetz beinhaltet. Im Infoblatt 61 werden die wesentlichen Regelungen erläutert.

Balkonkraftwerke

- Wohnungseigentumsrecht: §20 Abs. 2 Nr. 5 WEG wird ergänzt

Wohnungseigentümer bekommen einen Anspruch gegen die anderen Eigentümer, Steckersolargeräte zu verbauen und zu benutzen. Damit werden die bislang privilegierten Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Elektromobilität, zum Einbruchschutz und Glasfaseranschluss ergänzt. Die Regelung betrifft aber nur das „Ob“. Die WEG kann aber bezüglich des „wie“ weitere Beschlüsse fassen, beispielsweise zur bezüglich Gerätetyps und Farbe, zugunsten einer einheitlichen Fassadengestaltung (ordentliche Verwaltung).
- Mietrecht: §554 Abs. 1 Satz 1 BGB wird ergänzt

Vor dem Hintergrund der Synchronisierung des Miet- und WEG-Rechts, erhalten auch Mietern den Anspruch, Steckersolargeräte installieren zu können. Auch dieser Anspruch ist nicht absolut ausgestaltet. Das Mieterverlangen kann abgelehnt werden, wenn die die Installation dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Hier bedarf es einer Interessenabwägung, wobei die Verpflichtung des Mieters zur fachgerechten Installation etc. in die Abwägung einfließt.

Online-Eigentümerversammlungen (WEG) §23 Abs. 1a WEG

Rein virtuelle Eigentümerversammlungen in Wohnungseigentümergemeinschaften durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit mindestens dreiviertel der abgegebenen Stimmen ist nun möglich. Der Beschluss kann höchstens für einen Zeitraum von drei Jahren gefasst und muss im Anschluss erneuert werden. Der Bundestag hat, anders als im Gesetzentwurf vorgesehen, noch eine Ergänzung in §48 Abs. 6 WEG beschlossen. Danach muss neben einer rein virtuellen Versammlung auch noch einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchgeführt werden, wenn die Eigentümer nicht einstimmig auf die zusätzliche Präsenzversammlung verzichten. Dies gilt nur im Falle reiner online Versammlungen, die bis zum 1. Januar 2028 beschlossen wurden.

Erweiterung der Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten

Die Ausnahmen von der grundsätzlichen Unübertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten in § 1092 Absatz 3 Satz 1 des BGB für juristische Personen und für rechtsfähige Personengesellschaften werden um Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energie erweitert.

Die virtuelle und hybride Wohnungseigentümerversammlung

Ab dem 17. Oktober 2024 können Wohnungseigentümer beschließen, ihre Versammlungen auch virtuell oder hybrid abzuhalten, wobei bis 2028 eine jährliche Präsenzversammlung verpflichtend bleibt. Wir informieren Sie über die rechtlichen Grundlagen, technischen Voraussetzungen und datenschutzrechtlichen Aspekte, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

Keine unnötige Frömmelei vor der Abrechnung einer Barkaution

Der Vermieter kann Ansprüche auf Schadenersatz gegen einen ehemaligen Mieter auch nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist mit dem Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Barkaution aufrechnen. Dazu muss er nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausdrücklich entscheiden, ob er eine Regulation in Form von Naturalrestitution oder Geldersatz fordert. Das hat der BGH mit Urteil, zunächst nur als Pressemitteilung erschienen, entschieden.

Der Fall: Eine Mieterin klagte gegen ihren ehemaligen Vermieter auf Herausgabe der von ihr geleisteten Barkaution. Der Vermieter hatte diese wegen zwischen den Parteien in Streit stehenden Mängeln an der Wohnung einbehalten. Die Abrechnung über die Kaution, mit der er seine Forderungen aufrechnete, erfolgte aber erst nach mehr als sechs Monaten nach Rückerhalt der Wohnung.
Amtsgericht und Landgericht waren der Ansicht, dass eine Aufrechnung zwar grundsätzlich möglich sei gemäß §215 BGB. Allerdings hätte der Vermieter innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist entscheiden müssen, dass er anstatt der Naturalrestitution Geldersatz verlangen will („Ersetzungsbefugnis“). Da die Abrechnung über die Kaution erst nach Ablauf der Verjährungsfrist erfolgte, könne mangels Gleichartigkeit der Ansprüche keine Aufrechnung mit der Barkaution erfolgen. Diese Entscheidungen hob der BGH auf und verwies den Fall zur erneuten Entscheidung zurück, denn über die zwischen den Parteien in Streit stehenden Mängel hatten die Vorinstanz folgerichtig nicht entschieden.

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass Sinn und Zweck der Barkaution sei, dass damit vom Mieter verursachte Schäden reguliert werden können. Die Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist sei reine Förmelei. Schließlich erfolge diese mit der Abrechnung über die Barkaution und auch diese müsse nicht innerhalb der der sechsmonatigen Frist erfolgen.

www.bundesgerichtshof/Pressemitteilungen.de

CO2-Kostenaufteilungsgesetz

Die wesentlichen Inhalte zu den technischen Details sowie eine Tabelle mit Verbräuchen von Heizöl und Gas pro m² und der entsprechenden Einordnung in die vom Gesetzgeber bestimmten Stufen entnehmen Sie bitte den Merkblättern.

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) hat dazu jetzt ein Rechentool zur Berechnung und Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter freigeschaltet. Das Tool soll Vermieter sowie Mieter, die einen eigenen Gas- oder Wärmeversorgungsvertrag haben, bei der Umsetzung der neuen Vorschriften unterstützen.

https://co2kostenaufteilung.bmwk.de/schritt1

E-Rechnungspflicht für Vermieter ab 2025

Zur Bekämpfung von Umsatzsteuerbetrug wird auf EU-Ebene die schrittweise Einführung eines Echtzeit-Reportings von umsatzsteuerrelevanten Vorgängen vorbereitet. In Deutschland werden deshalb ab 2025 Neuregelungen im Zusammenhang mit der sog. „E-Rechnung“ eingeführt.    

Das Bundesfinanzministerium hat ein FAQ zur E-Rechnung veröffentlicht. Das Wichtigste vorab: Es bleibt bei der "Regel ohne Ausnahme": ALLE privaten Wohnraumvermieter müssen eine E-Rechnung ab 1.1.2025 empfangen können, wenn der Vertragspartner dies will. Selbst ausstellen müssen Kleinunternehmer eine E-Rechnung bis auf weiteres selbst noch nicht, alle anderen Unternehmer (als solche gelten auch Privatvermieter) voraussichtlich erst ab 2028.

Weiter Infos unter: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/e-rechnung.html

Mietrechtsänderungen durch das IV. Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV); Kürzere Fristen, digitale Einsicht und gelockerte Formvorgaben

Das BEG IV beinhaltet über 60 spezifische Maßnahmen, die zum einem eine Reduktion des bürokratischen Aufwands und zum anderen eine Förderung des Wirtschaftswachstums zum Ziel haben. Dazu gehören eine Verkürzung der Aufbewahrungsfristen für steuerrelevante Belege, eine digitale Bereitstellungsmöglichkeit von Dokumenten sowie eine teilweise Absenkung der Schriftformerfordernisse auf die Textform.

Haus & Grund Deutschland und Bayern

WohnKlima Panel - Ihre Stimme in Forschung und Politik

https://panel.hausundgrund.de/

Haus & Grund Infoblätter

https://www.hausundgrund.de/service/infoblatter

https://www.hausundgrund.de/verband/bayern/infoblaetter

Podcasts/Medienlinks

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Daten und Fakten

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Positionen u. Stellungnahmen

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