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Haus & Grund: Nürnberg braucht keine Freiflächengestaltungssatzung
Der Vorsitzende von Haus & Grund Nürnberg, Rechtsanwalt Gerhard Frieser, kritisiert die Pläne im Nürnberger Stadtrat, ähnlich wie in Erlangen, nun auch für Nürnberg eine Freiflächensatzung zu implementieren, scharf.
Der blinde Aktionismus, der gerade von der SPD-Stadtratsfraktion und die der Grünen idealerweise in Wahlkampfzeiten wieder an den Tag gelegt wird, zeigt, dass es hier vordergründig gerade nicht ums Klima geht, sondern wieder einmal um unverhältnismäßige Eingriffe in das private Eigentum und damit um die Förderung einer beliebten Verbotskultur, kommentiert Frieser das Vorhaben.
Es gäbe keine belastbaren Belege dafür, dass die Gestaltung der Nürnberger-Vorgärten oder Hinterhöfe nennenswerte Auswirkung auf das Nürnberger Klima hätten. Steingärten seien zwar nicht wünschenswert und Geschmacksache, aber gezielte Förderung und qualitative Beratung seien hier der richtige Weg, sowie z.B. die „Initiative Grün“ der Stadt Nürnberg, die auch private Dach- und Fassadenbegrünung bezuschusse.
Wer mit offenen Augen gerade durch die Reihenhaussiedlungen Nürnbergs geht, wird feststellen, dass Steingärten keineswegs überhandnehmen.
Auch beim Neubau von Mehrfamilienhäusern verteuert die Herstellung von größeren Naturgärten natürlich auch die Baukosten und damit letztlich auch die Mieten.
Man kann sich nicht immer hinstellen, und über zu hohe Mieten jammern, aber keine Gelegenheit auslassen, dass Bauen z.B. auch im energetischen Bereich zu verteuern, so wie es die Genossen gerne tun.
Auch die regelmäßige Pflege (Betriebskosten) ist natürlich kostenintensiver und verteuert damit das Wohnen.
Vorhandene Regelungen im Baurecht genügen völlig, um sinnvolle klimaorientierte Maßnahmen als Auflagen festzulegen, so Frieser.
Die WEG – Reform
Am 1. Dezember 2020 sind die Änderungen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WeMoG) in Kraft getreten. Damit wird das WEG grundlegend verändert. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
1. Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin der Rechte und Pflichten
Die Gemeinschaft wird zur Trägerin aller Rechte und Pflichten, ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Für die Gemeinschaft handeln die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan. Ansprüche einzelner Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung richten sich nun immer gegen die Gemeinschaft. Zudem ist die Gemeinschaft immer dann zuständig, wenn es sich um Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum handelt.
2. Erleichterung baulicher Maßnahmen
Jede bauliche Maßnahme kann mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden. Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz und für „schnelles Internet“ unterliegen dabei nochmals einer Privilegierung und können von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden. Die Kosten sind durch diejenigen Eigentümer zu tragen, zu deren Gunsten die Maßnahme gestattet oder auf dessen Verlangen sie durch geführt wurde; andernfalls durch diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Alle Eigentümer müssen dann zahlen, wenn die Maßnahme mit einer neu eingeführten qualifizierten Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert.
3. Befugnisse des Verwalters und Zertifizierung
Der Verwalter bekommt sowohl im Innen- als auch im Außenverhältnis größere Befugnisse. Der bisher existierende Aufgabenkatalog wurde abgeschafft und durch eine Generalklausel ersetzt: Verwalter sind verpflichtet und berechtigt, solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Befugnisse können durch die Eigentümer erweitert und eingeschränkt werden. Im Außenverhältnis ist er gegenüber der Gemeinschaft vertretungsbefugt und kann Geschäfte für sie tätigen. Allerdings wurden Kredit- und Grundstücksgeschäfte ausgenommen. Gleichzeitig müssen Verwalter ab 1. Dezember 2022 eine Zertifizierung vorweisen, wenn nicht die Eigentümer einstimmig etwas anderes bestimmen. Für bereits bestehende Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird eine Übergangsfrist bis 1. Juni 2024 zuerkannt. Bei Eigenverwaltung von bis zu acht Einheiten ist der Verwalter grundsätzlich von der Zertifizierung ausgenommen. Die Eigentümer können allerdings mit einem Quorum von einem Drittel der Miteigentümer ein Veto einlegen und auch in diesem Fall einen zertifizierten Verwalter verlangen.
4. Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer.
Die Eigentümer haben ein Abberufungsrecht des Verwalters ohne wichtigen Grund. Sie können in jeder Situation mehrheitlich beschließen, sich vom Verwalter zu trennen. Der Verwaltervertrag endet bei Abberufung spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Die Wohnungseigentümer erhalten zudem ein Einsichtsrecht in alle Verwaltungsunterlagen.
5. Verteilung der Kosten
Grundsätzlich haben alle Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen. Abweichende Verteilungen für einzelne Kosten oder Kostenarten können mit Mehrheit beschlossen werden.
6. Harmonisierung Miet- und WEG-Recht
Betriebskostenabrechnungen müssen nicht mehr händisch umgerechnet werden, wenn der Umlageschlüssel im Mietverhältnis von dem in der WEG abweicht. Wurde im Mietverhältnis nichts anderes bestimmt, soll automatisch der jeweilige Umlageschlüssel der WEG gelten. Zudem hat die Gemeinschaft einen eigenen Duldungsanspruch gegen den Mieter auf Duldung von Instandsetzungs- und Instandhaltungs- sowie von sonstigen baulichen Maßnahmen.
7. Effektivierung der Eigentümerversammlung
Der Verwalter muss spätestens drei Wochen vor der Eigentümerversammlung zu dieser einladen. Außerdem ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig – unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind. Ebenso ist es nun auch möglich zu beschließen, Eigentümerversammlungen digital abzuhalten, solange diese auch „vor Ort“ angeboten werden. Die Teilnehmer können dann auch ihre Rechte digital ausüben. Nach neuem Recht können Umlaufbeschlüsse in Textform und im Einzelfall nach Beschluss mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden. Damit wird es Eigentümern zumindest dann erleichtert, Umlaufbeschlüsse zu fassen, wenn nach der Beratung in der Eigentümerversammlung noch Fragen offen sind.
8. Stärkung des Verwaltungsbeirats
Der Verwaltungsbeirat wird gestärkt, indem ihm mehr Rechte eingeräumt werden. Neben seiner Unterstützungsfunktion kommt ihm jetzt auch eine Überwachungsfunktion zu. Gleichzeitig wurde die Beschränkung der Anzahl der Verwaltungsbeiräte aufgehoben und eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit für ehrenamtliche Verwaltungsbeiräte eingeführt. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wurde qua Gesetz auch als Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestimmt.
9. Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Nunmehr können Stellplätze im Freien sowie Gartenanteile und Terrassen dem Sondereigentum zugeordnet werden. Stellplätze müssen dabei durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmbar sein, dauerhafte Markierungen in der Realität sind nicht notwendig. An Stellplätzen kann eigenständiges Sondereigentum begründet werden, an Gärten- oder Terrassenteilen nur als Annex zu einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Bisher für diese Freiflächen bestehende Sondernutzungsrechte gelten aber fort.
10. Grundbuchvorschriften
Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können im Grundbuch eingetragen werden und müssen dies auch, um gegenüber Sonderrechtsnachfolgern zu wirken.
Altbeschlüsse müssen bis zum 31. Dezember 2025 im Grundbuch eingetragen werden, damit sie gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirksam sind.
11. Ausweitung Mieterrechte gegenüber dem Vermieter
Mieter können die Genehmigung des Vermieters zu barrierefreien Umbauten, Installation von Elektroladestationen oder Maßnahmen zum Einbruchschutz verlangen. Der Vermieter kann seine Zustimmung nicht mehr von einer zusätzlichen Sicherungsleistung abhängig machen.
12. Anwendung neuen Rechts
Vereinbarungen, die vor der Reform getroffen wurden, stehen der Anwendung der neuen Regelungen nicht entgegen, es sei denn, es ergibt sich ein entsprechender Wille. Davon ist regelmäßig nicht auszugehen. Das bedeutet, dass WEGs, die in Vereinbarungen nur den Wortlaut des bisherigen Rechts wiedergegeben haben, nunmehr in diesen Fällen das neue Recht anwenden müssen. Im Rahmen der Auslegung muss dementsprechend geklärt werden, was der Wille der Eigentümer war.
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Mit diesem Infoblatt soll nur ein Überblick gegeben werden. Wenn Sie noch Fragen haben, nutzen Sie das Beratungsangebot
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Neues Schornsteinfegerrecht ab 2013
Am 31. Dezember 2012 endet das Monopol der Schornsteinfeger (s. auch Bericht HBZ 6/12). Einige Arbeiten, die bisher der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger erledigte, können ab 2013 auch zugelassene Handwerksbetriebe bzw. andere Schornsteinfeger übernehmen. Auf Hauseigentümer kommt bei der Prüfung ihrer Heizungen mehr Verantwortung zu. Dies bedeutet insbesondere, dass man sich als Hauseigentümer versichern muss, wer ab 01.01.2013 die Schornsteinfegerleistungen ausführt. Soll sich nichts ändern, bitten Sie den bisherigen Schornsteinfeger um eine schriftliche Bestätigung, dass er die Leistungen weiter ausführt. Man kann, muss aber nicht, extra lange Verträge schließen.
Vertragsmuster gibt es bei den Innungen bzw. zum Download. Wollen Sie einen neuen Schornsteinfeger beauftragen, sollte dies schriftlich geschehen.
Mietpreisbremsen
Mietpreisbremsen führen zu dramatisch schlechterer Wohnungsqualität und Baustopp
Haus & Grund erwartet geringere Chancen für Wohnungssuchende
Berlin, 6. Juli 2013. „Wer Bestands- und Neuvertragsmieten über das heutige Maß beschränken will, möchte den freien Wohnungsmarkt abschaffen und eine staatlich verordnete Miethöhe einführen. Das ist im höchsten Grade schädlich für den bisher sehr gut funktionierenden Wohnungsmarkt in Deutschland.“ Mit diesen Worten kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die morgen im Rechtsausschuss des Bundestages auf der Tagesordnung stehenden Anträge der Oppositionsparteien für Mietrechtsänderungen. Bei weiteren Eingriffen in das private Eigentum und schwindenden Renditen verringere sich die Bereitschaft zu Investitionen in den Wohnungsbestand. Zugleich würde damit der regional notwendige Neubau verhindert. Die Chancen der Wohnungssuchenden verringerten sich dort weiter.
Legionellenprüfung des Trinkwassers
Bis 31. Dezember 2013 muss die erste Untersuchung erfolgt sein
Bis zum 31. Dezember 2013 müssen vermietete Mehrfamilienhäuser mit zentralen Warmwasserbereitungsanlagen erstmals auf Legionellen untersucht werden. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Betroffen sind alle Wohngebäude, in denen zentrale Warmwasserspeicher oder Durchlauferhitzer mit einem Volumen von mehr als 400 Litern stehen. Die Prüfpflicht gilt auch für Wohngebäude, in denen die Wasserleitungen zwischen dem zentralen Trinkwassererwärmer und dem am weitesten entfernten Wasserhahn ein Volumen von über 3 Litern fassen. „Die Prüfpflicht gilt damit für fast alle Mehrfamilienhäuser“, erläutert Kai Warnecke von Haus & Grund Deutschland, „auch für Wohnungseigentümergemeinschaften“. Nur Mehrfamilienhäuser mit einer dezentralen Warmwasserbereitung sowie Ein- und Zweifamilienhäuser seien ausgenommen.
Neue Trinkwasserverordnung
Ab 1.11.2011 gilt eine neue Trinkwasserverordnung
Am 1. November 2011 tritt die neue Trinkwasserverordnung in Kraft. Für Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Anlage zur Bereitung von Warmwasser bedeutet dies, dass das Wasser in solchen Anlagen jährlich auf Legionellen untersucht werden muss. Darauf weist die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund hin. Die Untersuchung koste bei einem Haus mit acht Parteien voraussichtlich etwa 200 Euro pro Jahr. Als Teil der Betriebskosten könnten diese Aufwendungen grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.
Mietkostenbelastung nahezu konstant
Das Märchen vom #Mietenwahnsinn
Deutschland diskutiert ungebrochen über die angeblich immer und überall steigenden Mieten. In der politischen Arena werden die Kosten des Wohnens als „soziale Frage“ unserer Zeit diskutiert, in den sozialen Medien gleich unter dem Stichwort „#Mietenwahnsinn“. Eine Analyse des Wohnungsmarktes durch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) gibt für viele Mieter jedoch Entwarnung.
Die Mietkostenbelastung der Haushalte in Deutschland ist seit Jahren nahezu konstant. Die Studie „Wohnen – die neue soziale Frage?“ findet heraus, dass die starke Arbeitsmarktentwicklung in Kombination mit einer Reduktion der Wohnflächen die Wohnkostenbelastung bei vielen Haushalten konstant gehalten hat. Nur bei wenigen Haushalten gibt es tatsächlich einen merklichen Anstieg der Belastung, jedoch bei gleichzeitig gestiegener Zufriedenheit mit der Wohnsituation. Die Studienergebnisse legen nahe, dass Wohnen längst nicht die soziale Frage unserer Zeit ist, jedoch Geringverdiener-Haushalte gezielte Unterstützung brauchen.
Neuvermietungen werden teurer
Bei Neuvermietungen gerade in den Großstädten ist der Quadratmeterpreis deutlich gestiegen: In den sieben größten Städten legte er seit 2010 jährlich real um 4,3 Prozent zu, stellt das IW fest. Doch auf der anderen Seite sind auch die Einkommen der Mieterhaushalte seit 2010 im bundesweiten Durchschnitt real um knapp sieben Prozent gestiegen. Die Wohnkostenbelastung, also die Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen, betrug 2018 im Mittel 24,9 Prozent – gegenüber 25,7 Prozent im Jahr 2008. Und auch hier gilt es zu differenzieren: Die Wohnkostenbelastung für Neuvertragsmieter lag in den vergangenen drei Jahrzehnten stets über der von Bestandsmietern. Am größten war die Differenz mit vier Prozentpunkten in den Neunziger-Jahren, am niedrigsten zwischen 2005 und 2009 mit zwei Prozentpunkten. Im aktuellen Zeitraum von 2016 bis 2018 liegt der Unterschied bei knapp drei Prozentpunkten.
Höhere Neuvertragsmieten treffen weniger Haushalte
Dass steigende Mieten nicht alle Haushalte gleichermaßen treffen, wird gerne übersehen. Das IW verweist darauf, dass bei Preissteigerungen von Bestandsmieten vom Gesetzgeber enge Grenzen gesetzt sind. Viele Vermieter erhöhen die Miete bei langjährigen Mietern nicht oder nur moderat, was auch die Mitgliederbefragungen von Haus & Grund immer wieder bestätigten. Also treffen höhere Wohnkosten vornehmlich Neumieter – und deren Zahl hält sich in Grenzen: Nur rund 14 Prozent der Mieterhaushalte sind 2017 oder 2018 in eine neue Wohnung gewechselt, so das IW Köln.
Haushalte reduzieren Wohnfläche
Ein eher neuer Trend ist, dass die Wohnfläche pro Kopf bei neuen Mietverträgen sinkt. Bis etwa 2010 hatten laut IW sowohl Neuvertrags- als auch Bestandsmieter im Schnitt eine immer größere Pro-Kopf-Wohnfläche in Anspruch genommen. 2018 lebten Bestandsmieter auf durchschnittlich 49,5 Quadratmetern pro Kopf. Neuvertragsmieter zeigen sich derweil mit 45,6 Quadratmetern zufrieden.
Wohngeld kann treffsicher Bedürftige unterstützen
Die neue IW-Studie zeigt aber auch, wie die Politik mit zielgerichteten Maßnahmen problematische Entwicklungen vor allem bei Geringverdienern verbessern könnte. Denn in den niedrigen Einkommensgruppen mussten Haushalte 2018 bis zu 40 Prozent ihrer Einkünfte für die Miete aufwenden. Laut IW Köln ist das Wohngeld ein sehr gutes sozialpolitisches Instrument, weil es treffsicher jene unterstützt, die sich eine Wohnung sonst nicht leisten könnten.
Mietpreisbremse im Bundestag
Haus & Grund Nürnberg hält Gesetz für verfassungswidrig
Weitere Artikel: Mietpreisbremse / Bestellerprinzip im Maklerrecht
Mit Einführung der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung (Mietpreisbremse) greift der Gesetzgeber massiv und in vollkommen unverhältnismäßiger Weise in das Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 GG) und in die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG ein. „Das Vorhaben ist verfassungswidrig“, konstatiert Rechtsanwalt Gerhard Frieser, Vorsitzender von Haus & Grund Nürnberg.
„Die Mietpreisbremse ist schlechthin ungeeignet, die mit ihr verfolgten Ziele zu erreichen, also die Wohnungsnot zu bekämpfen und den Markt für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen zu öffnen“, führt Frieser weiter aus. „Auch die Verdrängung ärmerer Bewohner durch den Zuzug wohlhabenderer Bevölkerungsgruppen, die Gentrifizierung, lässt sich so nicht verhindern“. Vielmehr begünstigt die Mietpreisbremse die weitere Wohnraumverknappung und fördert die qualitative Verschlechterung des Mietwohnungsbestandes.
Haus & Grund warnt vor irreparablen Schäden für den Wohnungsmarkt
Der Gesetzentwurf der Bundesregierung für eine Mietpreisbremse ist verfassungswidrig. Zu diesem Ergebnis kommen drei renommierte Rechtsprofessoren der Humboldt-Universität zu Berlin in einem Gutachten für den Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Die Abgeordneten des Bundestages müssen jetzt die Notbremse ziehen und dürfen das Gesetz nicht verabschieden“, forderte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute in Berlin bei der Vorstellung des Gutachtens. Er kündigte an, dass der Verband eine Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht anstrebt, sollte die Mietpreisbremse Gesetz werden.
Nach Auffassung der Gutachter verletzt der Gesetzentwurf das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer sowie die Vertragsfreiheit von Mietern und Vermietern gleichermaßen. Schließlich sei das Gesetz schlichtweg ungeeignet, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen. Als wesentliche Gründe für die Verfassungswidrigkeit identifizieren die Professoren folgende Punkte:
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Energieeffizienz von Gebäuden: EU entschärft Richtlinienentwurf
Energieeffizienz von Gebäuden: EU entschärft Richtlinienentwurf
Haus & Grund begrüßt Korrektur
Berlin, 26. April 2012. Der aktuelle Entwurf einer EU-Energieeffizienzrichtlinie enthält nun nicht mehr die Verpflichtung der Mitgliedsstaaten, den Energiebedarf im Gebäudebestand bis 2050 um 80 Prozent – verglichen mit den Verbräuchen im Jahr 2010 – zu senken. Darüber informierte heute der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Das Europäische-Parlament hatte eine offenkundig unrealistische Forderung durchsetzen wollen. Die ständigen Vertreter des Europäischen Rates haben hier nun korrigierend eingegriffen. Das begrüßen wir ausdrücklich“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann den Vorgang.
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