Haus & Grund für Augenmaß bei Energiewende

„Die neue Bundesregierung steht in der Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik vor großen Aufgaben, bei deren Bewältigung ich den zuständigen Ministern und Staatssekretären viel Erfolg wünsche.“ Das sagte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute nach der Wahl Angela Merkels zur Bundeskanzlerin in Berlin. Haus & Grund Deutschland freue sich auf eine intensive Zusammenarbeit in den kommenden vier Jahren und stehe als Gesprächspartner gern zur Verfügung. Es werde darauf ankommen, sowohl in der Energiepolitik als auch beim altersgerechten Umbau Wege zu finden, die Mieter und Eigentümer finanziell nicht überfordern.

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Zum 1. Januar 2015 tritt das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) in Kraft. Ab demselben Stichtag soll ebenso eine neue Mess- und Eichverordnung (MessEV) gelten. Der Verordnungsentwurf hierzu wird zurzeit bei der Europäischen Kommission notifiziert. Nach Abschluss des Verfahrens am 10. Oktober 2014 werden sich dann Bundeskabinett und Bundesrat mit dem Verordnungsentwurf befassen.

Das Mess- und Eichgesetz sowie die Mess- und Eichverordnung betrifft Wohnungseigentümer und Vermieter hinsichtlich der Verwendung von Messgeräten für die Erfassung des Verbrauchs von Wasser, Gas, Elektrizität und thermischer Energie (Wärmemenge). Die Messgeräte dienen im geschäftlichen Verkehr (Vermietung) der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern. Zudem führen die Mess- und Zähleinrichtungen selbst aufgrund der Anzeigepflicht, Wartung und Prüfung sowie der Eichfristen zu umlagefähigen Kosten.

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(ho) Im Jahre 2007 mietet M von V eine Wohnung. Vor Abschluss des Vertrages legt V ein Formular, bezeichnet mit dem Wort "Vorvermieterbescheinigung", vor: Er bittet damit M, sich zur Vorlage bei V vom bisherigen Vermieter bestätigen zu lassen, wie lange das Mietverhältnis gedauert habe, ob der Mieter die Kaution und die Miete immer pünktlich gezahlt habe und ob er seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei. M gibt die Bescheinigung vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück, allerdings inhaltlich frei erfunden, sowohl was die Person des eingetragenen Vorvermieters als auch, was die bis jetzt gemietete Wohnung angeht. Im Jahre 2009 wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen von M eröffnet. Davon aufgerüttelt, kündigt V dem M fristlos.

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Staatliche Unterstützung muss sich auf Betroffene konzentrieren

Mieten sind in Deutschland zwischen 2015 und 2020 für Lohnempfänger bezahlbarer geworden. Das ist das zentrale Ergebnis einer Untersuchung des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, die der Verband heute in Berlin vorgestellt hat. Während die Löhne in diesem Zeitraum im Durchschnitt um 11,3 Prozent stiegen, stiegen die Bestandsmieten um 6,0 und die Neuvertragsmieten um 6,6 Prozent.

„Daraus folgt, dass sich die Maßnahmen für eine bessere Bezahlbarkeit des Wohnens auf Personengruppen konzentrieren sollten, die nachweislich Probleme haben. Dazu zählen insbesondere Alleinerziehende, alleinstehende Rentner sowie Studenten“, sagte Verbandschef Kai Warnecke.

Auch auf regionaler Ebene ändert sich das Bild nicht:

• Die Bestandsmieten sind in fast allen Kreisen und kreisfreien Städten bezahlbarer geworden. Nur in 4 Kreisen ist Wohnen weniger bezahlbar geworden. In 19 Kreisen ist die Entwicklung nahezu gleich. In 378 Kreisen entwickelten sich Löhne schneller als die Bestandsmieten
• Die Neuvertragsmieten sind in vier Fünfteln aller Kreise und kreisfreien Städte bezahlbarer geworden. In 55 Kreisen sind Neuvertragsmieten weniger bezahlbar geworden. In 46 Kreisen ist die Entwicklung nahezu gleich. In 300 Kreisen entwickelten sich die Löhne schneller als die Neuvertragsmieten.
• In allen sieben größten deutschen Städten sind die Löhne stärker gestiegen als die Bestands- und Neuvertragsmieten.

In der Untersuchung hat Haus & Grund Deutschland die Lohnentwicklung von 2015 bis 2020 der Mietentwicklung im selben Zeitraum gegenübergestellt.

Grundlage für die Lohnentwicklung sind die Angaben der Bundesagentur für Arbeit zu sozialversicherungspflichtigen Bruttoarbeitsentgelten. Die Angaben zu den Mieten basieren auf Daten des Instituts F+B. In Nürnberg sind hiernach die Löhne im gleichen Zeitraum bei Bestandsmieten um 2,7 und bei Neuvertragsmieten um 3,5% stärker gestiegen.

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Uns erreichten zahlreiche Presseanfragen zu den Mindest-Energiestandards, die das Europäische Parlament festsetzte. Die übergeordnete Frage war stets, welche Folgen diese Pläne für Eigentümer in Deutschland haben. Die Datenlage zu Baukosten einzelner Modernisierungsmaßnahmen in Deutschland sowie zu den Energieeffizienzstandards einzelner Objekte ist dünn. Fakt ist, dass das Parlament gefordert hat, dass alle Gebäude in Europa bis 2033 mindestens die Klasse D erreichen sollen. Zudem sollen die 15 Prozent der Gebäude mit dem schlechtesten energetischen Zustand der Klasse G zugeordnet werden. Das bedeutet, dass auch die Energieeffizienzklassen in Deutschland und die entsprechende Aufteilung der Gebäude auf die einzelnen Klassen angegangen werden müsste.
Auf Basis der aktuell geltenden Effizienzklassen haben wir gerechnet und hierfür Zahlen der ARGE genutzt um das Ausmaß der Entscheidungen aufzuzeigen. Zudem haben wir durchschnittliche Kosten zu Einzelmaßnahmen an Gebäuden zusammengetragen um aktuelle Modernisierungskosten zu bestimmen. Natürlich handelt es sich bei allen Zahlen um Schätzwerte, die je nach Region, energetischem Zustand der Gebäude und vieler weiterer Faktoren variieren können. Dennoch bieten auch diese Zahlen einen guten Anhaltspunkt zum Ausmaß der Entscheidung.
Klar ist auch, dass nicht jedes Gebäude sofort komplett saniert werden muss.
Die Zahlen wurden medial umfangreich aufgegriffen (DPA, ARD, Spiegel, …).

Weiterlesen: Mindest-Energiestandards für Gebäude gemäß Beschluß des Europaparlaments

Vermieter müssen für die Nutzung privater Fernseh- und Rundfunksender zahlen

Besondere Konditionen für Haus & Grund-Mitglieder

Wer Fernseh- und Hörfunksignale im Wege der Weitersendung nutzt und Dritten zur Verfügung stellt, muss hierfür Lizenzentgelte an die Urheber- und Leistungsschutzberechtigten der Programme zahlen. Hiervon betroffen sind auch sämtliche Vermieter, die ihren Mietern Fernseh- und Hörfunksignale zur Verfügung stellen. Das Gleiche gilt für Wohnungseigentümergemeinschaften, die ein gemeinschaftlich empfangenes Signal in die einzelnen Wohnungen weitersenden.

Weiterlesen: VG Media Entgelt

Ministerium plant an der Regierung vorbei

Berlin, 30. Juli 2012. Im Bundesumweltministerium (BMU) wird aus Anlass der Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) an einer massiven Verschärfung der energetischen Vorgaben für den Gebäudebestand gearbeitet. „Die Umsetzung der Vorschläge wird das Wohnen für viele Eigentümer und Mieter faktisch unbezahlbar machen“, kommentiert Kai Warnecke von Haus & Grund Deutschland die Vorschläge aus dem Ministerium. Das wäre für viele Private das Ende des Eigentums.

Weiterlesen: Will das Bundesumweltministerium Wohnen unbezahlbar machen?

(ho) Mieterin M stirbt. Die beiden Töchter S 1 und S 2 der verstorbenen M zeigen Vermieter V den Tod an, erklären, mit der Verstorbenen in einem Haushalt gelebt zu haben und vertreten die Auffassung, per Gesetz an die Stelle der M in das Mietverhältnis eingetreten zu sein. Sie möchten das Mietverhältnis fortsetzen. Als Absenderadresse ist in dem Schreiben die Adresse der Mietwohnung für S 1 sowie eine weitere Adresse für S 2 in einer anderen Stadt aufgeführt. Ferner informieren die Schwestern schriftlich darüber, dass die Zahlung der Miete und die Abwicklung von Schriftverkehr zukünftig nur über S 1 erfolgen sollen. V kündigt unter der angegebenen Anschrift der Mietwohnung gegenüber S 1 unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters), da S 2 eins nicht mehr im Haushalt der Mutter, sondern in einer anderen Stadt lebt. S 1 bestätigt handschriftlich auf dem Kündigungsschreiben, die Kündigung sofort an ihre Schwester S 2 weiterzugeben. Die Wohnung wird nicht geräumt. V verklagt S1 auf Räumung.

Weiterlesen: Mietkündigung: Erklärung gegenüber mehreren "Mieter-Erben"

Mietrechtsreform: Energetische Modernisierung und Mietbetrug im Fokus

Haus & Grund bei Anhörung des Rechtsausschusses im Deutschen Bundestag

Hier finden Sie die Drucksache 17/10485 des Deutschen Bundestages mitsamt Gesetzentwurfder Bundesregierung, Stellungnahme des Bundesrates und Replik der Bundesregierung

Berlin, 12. Oktober 2012. Haus & Grund begrüßt, dass die geplante Mietrechtsreform für zwei gravierende Probleme des Mietrechts konstruktive Lösungen vorsieht: für den Mietbetrug sowie die Schwierigkeiten bei der energetischen Modernisierung des Gebäudebestandes. „Damit werden diejenigen unterstützt, die in Deutschland nachhaltig die Versorgung mit Wohnraum sichern – die privaten Vermieter", betonte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann anlässlich der Anhörung im Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages am kommenden Montag. 

Weiterlesen: MietrechtsänderungsG

Am 1. Dezember 2020 sind die Änderungen des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WeMoG) in Kraft getreten. Damit wird das WEG grundlegend verändert. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

1. Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin der Rechte und Pflichten

Die Gemeinschaft wird zur Trägerin aller Rechte und Pflichten, ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Für die Gemeinschaft handeln die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und der Verwalter als Vertretungsorgan. Ansprüche einzelner Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung richten sich nun immer gegen die Gemeinschaft. Zudem ist die Gemeinschaft immer dann zuständig, wenn es sich um Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum handelt.

2. Erleichterung baulicher Maßnahmen

Jede bauliche Maßnahme kann mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden. Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz und für „schnelles Internet“ unterliegen dabei nochmals einer Privilegierung und können von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden. Die Kosten sind durch diejenigen Eigentümer zu tragen, zu deren Gunsten die Maßnahme gestattet oder auf dessen Verlangen sie durch geführt wurde; andernfalls durch diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben. Alle Eigentümer müssen dann zahlen, wenn die Maßnahme mit einer neu eingeführten qualifizierten Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert.

3. Befugnisse des Verwalters und Zertifizierung

Der Verwalter bekommt sowohl im Innen- als auch im Außenverhältnis größere Befugnisse. Der bisher existierende Aufgabenkatalog wurde abgeschafft und durch eine Generalklausel ersetzt: Verwalter sind verpflichtet und berechtigt, solche Maßnahmen zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Befugnisse können durch die Eigentümer erweitert und eingeschränkt werden. Im Außenverhältnis ist er gegenüber der Gemeinschaft vertretungsbefugt und kann Geschäfte für sie tätigen. Allerdings wurden Kredit- und Grundstücksgeschäfte ausgenommen. Gleichzeitig müssen Verwalter ab 1. Dezember 2022 eine Zertifizierung vorweisen, wenn nicht die Eigentümer einstimmig etwas anderes bestimmen. Für bereits bestehende Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird eine Übergangsfrist bis 1. Juni 2024 zuerkannt. Bei Eigenverwaltung von bis zu acht Einheiten ist der Verwalter grundsätzlich von der Zertifizierung ausgenommen. Die Eigentümer können allerdings mit einem Quorum von einem Drittel der Miteigentümer ein Veto einlegen und auch in diesem Fall einen zertifizierten Verwalter verlangen.

4. Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümer.

Die Eigentümer haben ein Abberufungsrecht des Verwalters ohne wichtigen Grund. Sie können in jeder Situation mehrheitlich beschließen, sich vom Verwalter zu trennen. Der Verwaltervertrag endet bei Abberufung spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Die Wohnungseigentümer erhalten zudem ein Einsichtsrecht in alle Verwaltungsunterlagen.

5. Verteilung der Kosten

Grundsätzlich haben alle Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen. Abweichende Verteilungen für einzelne Kosten oder Kostenarten können mit Mehrheit beschlossen werden.

6. Harmonisierung Miet- und WEG-Recht

Betriebskostenabrechnungen müssen nicht mehr händisch umgerechnet werden, wenn der Umlageschlüssel im Mietverhältnis von dem in der WEG abweicht. Wurde im Mietverhältnis nichts anderes bestimmt, soll automatisch der jeweilige Umlageschlüssel der WEG gelten. Zudem hat die Gemeinschaft einen eigenen Duldungsanspruch gegen den Mieter auf Duldung von Instandsetzungs- und Instandhaltungs- sowie von sonstigen baulichen Maßnahmen.

7. Effektivierung der Eigentümerversammlung

Der Verwalter muss spätestens drei Wochen vor der Eigentümerversammlung zu dieser einladen. Außerdem ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig – unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind. Ebenso ist es nun auch möglich zu beschließen, Eigentümerversammlungen digital abzuhalten, solange diese auch „vor Ort“ angeboten werden. Die Teilnehmer können dann auch ihre Rechte digital ausüben. Nach neuem Recht können Umlaufbeschlüsse in Textform und im Einzelfall nach Beschluss mit Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden. Damit wird es Eigentümern zumindest dann erleichtert, Umlaufbeschlüsse zu fassen, wenn nach der Beratung in der Eigentümerversammlung noch Fragen offen sind.

8. Stärkung des Verwaltungsbeirats

Der Verwaltungsbeirat wird gestärkt, indem ihm mehr Rechte eingeräumt werden. Neben seiner Unterstützungsfunktion kommt ihm jetzt auch eine Überwachungsfunktion zu. Gleichzeitig wurde die Beschränkung der Anzahl der Verwaltungsbeiräte aufgehoben und eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit für ehrenamtliche Verwaltungsbeiräte eingeführt. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wurde qua Gesetz auch als Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter bestimmt.

9. Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit

Nunmehr können Stellplätze im Freien sowie Gartenanteile und Terrassen dem Sondereigentum zugeordnet werden. Stellplätze müssen dabei durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmbar sein, dauerhafte Markierungen in der Realität sind nicht notwendig. An Stellplätzen kann eigenständiges Sondereigentum begründet werden, an Gärten- oder Terrassenteilen nur als Annex zu einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Bisher für diese Freiflächen bestehende Sondernutzungsrechte gelten aber fort.

10. Grundbuchvorschriften

Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können im Grundbuch eingetragen werden und müssen dies auch, um gegenüber Sonderrechtsnachfolgern zu wirken.
Altbeschlüsse müssen bis zum 31. Dezember 2025 im Grundbuch eingetragen werden, damit sie gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirksam sind.

11. Ausweitung Mieterrechte gegenüber dem Vermieter

Mieter können die Genehmigung des Vermieters zu barrierefreien Umbauten, Installation von Elektroladestationen oder Maßnahmen zum Einbruchschutz verlangen. Der Vermieter kann seine Zustimmung nicht mehr von einer zusätzlichen Sicherungsleistung abhängig machen.

12. Anwendung neuen Rechts

Vereinbarungen, die vor der Reform getroffen wurden, stehen der Anwendung der neuen Regelungen nicht entgegen, es sei denn, es ergibt sich ein entsprechender Wille. Davon ist regelmäßig nicht auszugehen. Das bedeutet, dass WEGs, die in Vereinbarungen nur den Wortlaut des bisherigen Rechts wiedergegeben haben, nunmehr in diesen Fällen das neue Recht anwenden müssen. Im Rahmen der Auslegung muss dementsprechend geklärt werden, was der Wille der Eigentümer war.

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