Wer als privater Vermieter sein vermietetes Eigentum selber nutzen will, ist bisher oftmals überrascht worden, wie schwer dies sein kann. Denn oftmals weigern sich Mieter, die wegen Eigenbedarf gekündigte Wohnung zu räumen. In den dann folgenden Gerichtsprozessen wurden die Kündigungen von Richtern abgelehnt, weil diese die Nutzungspläne der Vermieter nicht für angebracht hielten. Diese Praxis, dass Richter mit ihren eigenen Vorstellungen vom angemessenen Wohnen die Lebensplanung von privaten Vermietern vereiteln, dürfte mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 4. März 2015 (Az. VIII ZR 166/14) beendet werden.

(ho) Im Jahre 2007 mietet M von V eine Wohnung. Vor Abschluss des Vertrages legt V ein Formular, bezeichnet mit dem Wort "Vorvermieterbescheinigung", vor: Er bittet damit M, sich zur Vorlage bei V vom bisherigen Vermieter bestätigen zu lassen, wie lange das Mietverhältnis gedauert habe, ob der Mieter die Kaution und die Miete immer pünktlich gezahlt habe und ob er seinen sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen sei. M gibt die Bescheinigung vor Vertragsschluss ausgefüllt zurück, allerdings inhaltlich frei erfunden, sowohl was die Person des eingetragenen Vorvermieters als auch, was die bis jetzt gemietete Wohnung angeht. Im Jahre 2009 wird das Insolvenzverfahren über das Vermögen von M eröffnet. Davon aufgerüttelt, kündigt V dem M fristlos.

(ho) Mieterin M stirbt. Die beiden Töchter S 1 und S 2 der verstorbenen M zeigen Vermieter V den Tod an, erklären, mit der Verstorbenen in einem Haushalt gelebt zu haben und vertreten die Auffassung, per Gesetz an die Stelle der M in das Mietverhältnis eingetreten zu sein. Sie möchten das Mietverhältnis fortsetzen. Als Absenderadresse ist in dem Schreiben die Adresse der Mietwohnung für S 1 sowie eine weitere Adresse für S 2 in einer anderen Stadt aufgeführt. Ferner informieren die Schwestern schriftlich darüber, dass die Zahlung der Miete und die Abwicklung von Schriftverkehr zukünftig nur über S 1 erfolgen sollen. V kündigt unter der angegebenen Anschrift der Mietwohnung gegenüber S 1 unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters), da S 2 eins nicht mehr im Haushalt der Mutter, sondern in einer anderen Stadt lebt. S 1 bestätigt handschriftlich auf dem Kündigungsschreiben, die Kündigung sofort an ihre Schwester S 2 weiterzugeben. Die Wohnung wird nicht geräumt. V verklagt S1 auf Räumung.

Zum 1. Januar 2015 tritt das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) in Kraft. Ab demselben Stichtag soll ebenso eine neue Mess- und Eichverordnung (MessEV) gelten. Der Verordnungsentwurf hierzu wird zurzeit bei der Europäischen Kommission notifiziert. Nach Abschluss des Verfahrens am 10. Oktober 2014 werden sich dann Bundeskabinett und Bundesrat mit dem Verordnungsentwurf befassen.

Das Mess- und Eichgesetz sowie die Mess- und Eichverordnung betrifft Wohnungseigentümer und Vermieter hinsichtlich der Verwendung von Messgeräten für die Erfassung des Verbrauchs von Wasser, Gas, Elektrizität und thermischer Energie (Wärmemenge). Die Messgeräte dienen im geschäftlichen Verkehr (Vermietung) der Abrechnung der Betriebskosten gegenüber den Mietern. Zudem führen die Mess- und Zähleinrichtungen selbst aufgrund der Anzeigepflicht, Wartung und Prüfung sowie der Eichfristen zu umlagefähigen Kosten.

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung für eine Mietpreisbremse ist verfassungswidrig. Zu diesem Ergebnis kommen drei renommierte Rechtsprofessoren der Humboldt-Universität zu Berlin in einem Gutachten für den Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Die Abgeordneten des Bundestages müssen jetzt die Notbremse ziehen und dürfen das Gesetz nicht verabschieden“, forderte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann heute in Berlin bei der Vorstellung des Gutachtens. Er kündigte an, dass der Verband eine Prüfung durch das Bundesverfassungsgericht anstrebt, sollte die Mietpreisbremse Gesetz werden.

Nach Auffassung der Gutachter verletzt der Gesetzentwurf das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer sowie die Vertragsfreiheit von Mietern und Vermietern gleichermaßen. Schließlich sei das Gesetz schlichtweg ungeeignet, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen. Als wesentliche Gründe für die Verfassungswidrigkeit identifizieren die Professoren folgende Punkte:

Der am 1. Oktober 2014 vom Bundeskabinett beschlossene Gesetzentwurf eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes beinhaltet neben der Mietpreisbremse auch die Einführung des „Bestellerprinzips“ bei Maklerverträgen.

Künftig soll derjenige den Makler zahlen, der ihn auch beauftragt hat und in dessen Interesse der Makler tätig geworden ist. Es soll der Grundsatz gelten: „Wer bestellt, der bezahlt“. Makler, die entgegen dieser Regelung dennoch eine Provision vom Mieter verlangen, begehen eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 2.500 Euro geahndet werden kann.

Nach der neuen Regelung soll der Makler vom Wohnungssuchenden nur dann die Zahlung eines Entgelts verlangen dürfen, wenn er von ihm in Textform einen Suchauftrag erhalten und nur zu diesem Zweck den Auftrag zum Angebot einer Wohnung vom Vermieter eingeholt hat. Nach Ansicht des IVD bedeute diese Regelung, dass der Vermieter die Provision immer zahlen müsse. Fälle, in denen der Mieter provisionspflichtig ist, seien nach der vorgeschlagenen Formulierung des Gesetzes rein theoretischer Natur und praktisch nicht denkbar. Schließlich dürfe der Makler eine Wohnung nur dann anbieten, wenn er zuvor einen entsprechenden Auftrag vom Vermieter erhalten habe. Nach der Formulierung in dem Referentenentwurf dürfe der Makler selbst auf einen Suchauftrag hin aber keine Wohnung aus seinem Bestand anbieten.

Die Bundesregierung hat am 1. Oktober 2014 den Entwurf des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf ange-spannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) beschlossen. Das Kernelement dieses Gesetzentwurfs ist die Mietpreisbremse.

  • Bei einer Wiedervermietung dürfen die Mieten künftig die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch höchstens um 10 Prozent übersteigen. Allerdings muss die Miete nicht niedriger ausfallen als die Miete, die der Vormieter zuletzt in ungeminderter Höhe geschuldet hat. Es muss also niemand bei einer Wiedervermietung die Miete senken.
  • Mietvereinbarungen, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, sind insoweit unwirksam, als sie die gesetzlich zulässige Höhe überschreiten.
  • Nach einer schriftlichen und begründeten Rüge der Miethöhe durch den Mieter, kann dieser die das gesetzlich zulässige Maß überschreitenden Beträge zurückverlangen.
  • Die Mietpreisbremse soll nur in Gebieten gelten, die zuvor von den jeweiligen Landesregierungen bestimmt worden sind. Für die Bestimmung der Gebiete werden den Ländern fünf Jahre eingeräumt. Ende 2020 können also voraussichtlich keine neuen Gebiete mehr bestimmt werden. Zudem soll die Mietpreisbremse in dem jeweiligen Gebiet für maximal fünf Jahre gelten. Spätestens Anfang 2026 wären dementsprechend alle Mietpreisbremsen außer Kraft.
  • Gänzlich ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden und zuvor auch nicht auf sonstige Art genutzt wurden. Ebenfalls ausgenommen ist die Erstvermietung von Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung.

Der gefundene Kompromiss wurde nun in den Regierungsentwurf eingearbeitet, damit die Gesetzesänderung noch in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft treten kann.

Haus & Grund Nürnberg hält Gesetz für verfassungswidrig

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Mit Einführung der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung (Mietpreisbremse) greift der Gesetzgeber massiv und in vollkommen unverhältnismäßiger Weise in das Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 GG) und in die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG ein. „Das Vorhaben ist verfassungswidrig“, konstatiert Rechtsanwalt Gerhard Frieser, Vorsitzender von Haus & Grund Nürnberg.

„Die Mietpreisbremse ist schlechthin ungeeignet, die mit ihr verfolgten Ziele zu erreichen, also die Wohnungsnot zu bekämpfen und den Markt für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen zu öffnen“, führt Frieser weiter aus. „Auch die Verdrängung ärmerer Bewohner durch den Zuzug wohlhabenderer Bevölkerungsgruppen, die Gentrifizierung, lässt sich so nicht verhindern“. Vielmehr begünstigt die Mietpreisbremse die weitere Wohnraumverknappung und fördert die qualitative Verschlechterung des Mietwohnungsbestandes.

Mietpreisbremse verabschiedet

Am 1. Oktober hat die Bundesregierung ihren Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes verabschiedet. Das Kernelement dieses Gesetzentwurfs ist die Mietpreisbremse. Mit diesem Gesetz will die Bundesregierung versuchen, den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen und es so vor allem einkommensschwachen Haushalten zu ermöglichen, dort für sie bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dass dieses Ziel nicht durch eine Gesetzesänderung sondern nur durch die Schaffung neuen Wohnraums erreicht werden kann, wird bei dem Gesetzentwurf weitestgehend ausgeblendet.

Der am 1. Oktober von der Bundesregierung beschlossene Gesetzentwurf eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes beinhaltet neben der Mietpreisbremse auch die Einführung des sogenannten „Bestellerprinzips“ bei Maklerverträgen. Hierdurch soll gewährleistet werden, dass nur derjenige den Makler bezahlen muss, der diesen auch beauftragt hat. Korrekterweise hätte es aber eigentlich „Vermieterprinzip“ heißen müssen, da durch die neuen Regelungen im Zweifel nicht der Wohnungssuchende, sondern der Vermieter den Makler bezahlen muss.