Nachdem die bayerische Staatsregierung seit ca. 4 Jahren versucht, eine wirksame Landesverordnung zur umstrittenen Mietpreisbremse zu entwerfen, sollen nun durch eine neue „Mieterschutzverordnung“, die am 07. August 2019 getreten ist, die von Gerichten mehrfach beanstandeten Begründungsmängel geheilt werden. Sie gilt in Bayern für 162 Gemeinden, im Bezirk Mittelfranken für Erlangen, Fürth, Nürnberg, Schwabach, Uttenreuth, Wendelstein, Stein, Feucht und Schwaig, im Bezirk Oberfranken Forchheim, Bamberg und Bayreuth.

Dies hat Folgen für die Vermietung von Wohnraum:

Vermieter dürfen Mieten nur bis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB, d.h. z.B. die Miete laut evtl. vorhandenem Mietenspiegel) vom neuen Mieter verlangen.

Überschreiten Sie die zulässige Miete, bleibt zwar der Mietvertrag wirksam, aber der Mieter kann den über die Mietpreisbremse hinausgehenden, zu viel gezahlten Betrag wieder zurückfordern. Allerdings muss der Mieter zuerst den Verstoß rügen. Erst ab dem Rügezeitpunkt kann der Mieter die danach fälligen Mieten wieder zurückfordern.

 

Folgende Ausnahmen gelten für den Anwendung der Mietpreisbremse:

Lag die Miete des Vorgängers höher als die zulässige Miete 10 % über der ortsüblichen Miete, darf vom neuen Mieter die bisher bezahlte höhere Miete verlangt werden (Mit dem Vormieter darf im Zeitraum von 12 Monaten vor Vertragsschluss mit dem neuem Mieter keine Mieterhöhung vereinbart worden sein).

Wurde die zu vermietende Wohnung erstmals nach dem 1.10.2014 genutzt (vorherige Selbstnutzung zählt bereits als Nutzung!) und vermietet, oder

die Wohnung vor Vertragsschluss umfassend modernisiert und danach erstmalig vermietet (von einem wesentlichen/umfassenden Bauaufwand kann gesprochen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht), gilt die Mietpreisbremse nicht.

Wurde die Wohnung in einem Zeitraum von 3 Jahre vor dem neuen Mietvertragsabschluss „normal“ modernisiert (§ 555b ff. BGB) und der Modernisierungszuschlag von derzeit 8% nicht auf den alten Mieter umgelegt, darf der zulässige Modernisierungszuschlag auf die ortsübliche Miete nachträglich bei Neuvertragsschluss aufgeschlagen werden. Vermieter, die sich auf eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse berufen, müssen künftig noch bei Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die für die Ausnahme maßgeblichen Tatsachen geben (siehe Checkliste Mietpreisbremse).

 

RA Gerhard Frieser

1. Vorsitzender Haus & Grund Nürnberg

Mehr Infos für Mitglieder unter www.hausundgrund-nuernberg.de

 

 

Die Freien Wähler haben ein Volksbegehren gestartet, das die Abschaffung der Straßenausbaubeiträge zum Ziel hat. Haus & Grund Bayern unterstützt dieses Volksbegehren.
Unterstützen auch Sie mit Ihrer Unterschrift dieses Ziel!

In der Geschäftsstelle v. Haus & Grund Nürnberg liegt eine Unterschriftenliste aus oder
unter Downloads und weitere Informationen
https://www.haus-und-grund-bayern.de/aktuelles/im-fokus/strassenausbaubeitraege.html

Wohnungswirtschaft: Eichfristen für Wasserzähler deutlich verlängern

Alle fünf bis sechs Jahre werden hierzulande die Wasserzähler in den Wohnungen ausgetauscht, so verlangt es das deutsche Eichrecht. Jährlich entstehen dadurch für die Haushalte in Summe Kosten von knapp einer Milliarde Euro. Doch der Aufwand ist nicht gerechtfertigt, wie jetzt eine Studie des Hamburger Instituts ergab, die von den großen wohnungswirtschaftlichen Verbänden (BFW – Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, DDIV – Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, DMB – Deutscher Mieterbund, GdW – Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen sowie Haus & Grund Deutschland) beauftragt wurde.

 

 

LG Berlin hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Haus & Grund fordert Abschaffung der Mietpreisbremse

Das Landgericht Berlin hält die Mietpreisbremse für verfassungswidrig (Urteil vom 19.9.2017, Az. 67 O 149/17). Der Vermieterverband Haus & Grund begrüßt das Urteil im Grundsatz und fordert die Abschaffung der umstrittenen Regelung. „Die nächste Bundesregierung muss die Mietpreisbremse umgehend abschaffen. Dieser Eingriff ins Mietrecht schafft Unfrieden und sorgt für Unsicherheit bei Mietern und Vermietern. Das muss ein Ende haben“, fordert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Das Berliner Gericht beanstandet vor allem, dass mit der Mietpreisbremse die Vertragsfreiheit verletzt werde.

„Dämen und Lüften im Mehrfamilienhaus“ v. 09.11.2017


Vorträge zum Thema "Dämmung von Gebäuden", Prof. Wolfgang Sorge


 
Pressemitteilung

Energie- und Wohnungspolitik sowie Mietrecht sind zentrale Themen

Im Vorfeld der nächsten Runde der Sondierungsgespräche zum Thema Wohnen erinnert der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland an die drängenden Fragen rund um die Energie- und Wohnungspolitik und um das Mietrecht. „Die vorhandenen Regelwerke zur Energieeinsparung sowie zur Nutzung erneuerbarer Energien müssen vereinfacht werden“, betonte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin. Der Verband hat außerdem eine mietrechtliche Modernisierungsvariante für private Vermieter vorgeschlagen. Damit werde die Belastung für die Mieter gedeckelt und das Verfahren für die Vermieter deutlich einfacher.

Die Lasten für die privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer müssten dringend auch bei den Steuern reduziert werden. Dies gelte beispielsweise bei der Grunderwerb- und Grundsteuer. „Das aktuell auf dem Tisch liegende Bundesratsmodell zur Reform der Grundsteuer darf nie Realität werden. Ansonsten wären Vervielfachungen der heutigen Grundsteuerlasten keine Seltenheit“, warnte Warnecke. Wer mehr Familien die Chance auf ein eigenes Haus eröffnen möchte, müsse diese Steuern spürbar und nachhaltig senken.

Aus Sicht von Haus & Grund müssen die verhandelnden Parteien zudem das Ende der Mietpreisbremse fest vereinbaren. Diese Regelung sollte lokale Wohnungsknappheiten bekämpfen und den Markt für einkommensschwächere Bevölkerungsschichten öffnen. „Diese Ziele können durch das Gesetz nicht erreicht werden. Im Gegenteil, durch das Gesetz verengt sich der Markt noch weiter, Gentrifizierung wird verstärkt“, stellte Warnecke fest.

Haus & Grund ist mit rund 900.000 Mitgliedern der mit Abstand größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Den Zentralverband mit Sitz in Berlin tragen 22 Landesverbände und über 900 Ortsvereine. Die privaten Immobilieneigentümer verfügen über 80,6 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Sie bieten 66 Prozent der Mietwohnungen und knapp 30 Prozent aller Sozialwohnungen an. Sie stehen zudem für 76 Prozent des Neubaus von Mehrfamilienhäusern.

Eigentümer sind keine „eierlegende Wollmilchsau“

Verein begeht in diesem Jahr sein 125. jähriges Gründungsjubiläum

Nürnberg, 05. Mai 2017. „Die Mietpreisbremse hat ihren Anspruch in Nürnberg komplett verfehlt.“ Das konstatiert Rechtsanwalt Gerhard Frieser, 1. Vorsitzender des Grund- und Haubesitzerverein Nürnberg u. Umgebung e.V. „Wir kennen keinen einzigen Fall, in dem Vermieter und Mieter hier vor Gericht gestritten hätten.“ Haus & Grund Nürnberg ist in Nordbayern der größte Verein seiner Art und begeht in diesem Jahr sein 125 - jähriges Gründungsjubiläum. 

Im Übrigen hilft die Mietpreisbremse nur den „reichen“ Mietern. Aus Studien für Nürnberg (Gewos 2015 und „Wohnungsmarktbeobachtung“ 2016“) lässt sich entnehmen, dass die Kosten für das Wohnen allenfalls nur dort über dem Durchschnitt liegen, wo auch die kaufkräftigsten Mieter wohnen (Nordstadt, Nordosten). In der Südstadt oder dem Südwesten liegen sogar die Angebotsmieten zu einem Drittel unter den Mietspiegelwerten (siehe Anlagen).

In jüngster Zeit sieht sich der Staat immer mehr in der Pflicht, selbst Wohnungen zu bauen beziehungsweise dafür zu sorgen, dass günstiger Wohnraum geschaffen wird. In dem neuen Positionspapier setzt sich Haus & Grund Deutschland kritisch mit diesem Thema auseinander.

Haus & Grund unterstützt private Vermieterin

Eine private Vermieterin hat gegen die Berliner Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse Klage eingereicht. Der Eigentümerverband Haus & Grund unterstützt diese Klage. „Wir halten die gesetzliche Regelung des Bundes zur Mietpreisbremse ebenso für rechtswidrig wie auch die in Berlin erfolgte Umsetzung. Wir begrüßen die nun anstehende gerichtliche Klärung und hoffen, dass diese insgesamt schädliche Regelung letztlich gekippt wird“, erläuterte Haus & Grund Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke heute in Berlin.

Nach Auffassung von Haus & Grund wirkt die Mietpreisbremse aus den folgenden Gründen dem Ziel entgegen, in angespannten Wohnungsmärkten für ausreichend Wohnraum zu fairen Preisen zu sorgen:

Die Mietpreisbremse für Bayern ist hemmungslose Klientelpolitik

Die Einführung der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung (Mietpreisbremse) auch für Nürnberg und weiteren 143 Gemeinden ab 01.08.2015 durch das Bay. Kabinett ist der letzte Akt hemmungsloser Klientelpolitik, die die wahre Situation am Wohnungsmarkt ignoriert und an den wirklichen Problemen vorbeigeht, so RA Gerhard Frieser, Vorsitzender von Haus & Grund Nürnberg. Hier wird den Vermietern einseitig die Last für jahrzehntelanges Versagen in der Wohnungspolitik durch Bund, Land u. Kommune aufgebürdet.

„Zudem ist die Mietpreisbremse schlechthin ungeeignet, die mit ihr verfolgten Ziele zu erreichen, also eine angebliche Wohnungsnot zu bekämpfen und den Markt für einkommens-schwächere Bevölkerungsgruppen zu öffnen“, führt Frieser weiter aus. „Auch die Verdrängung ärmerer Bewohner durch den Zuzug wohlhabenderer Bevölkerungsgruppen, die Gentrifizierung, lässt sich so nicht verhindern“. Vielmehr begünstigt die Mietpreisbremse die weitere Wohnraumverknappung und fördert die qualitative Verschlechterung des Mietwohnungsbestandes.

Jährliche Modernisierungsquote zwischen 2 und 4 Prozent

Für die privaten Vermieter sind langfristige Mietverhältnisse wichtiger als hohe Renditen. Das zeigt eine repräsentative Vermieterbefragung von Haus & Grund Deutschland, die der Verband Anfang März in Berlin vorgestellt hat. In 48 Prozent der erfassten Mietverhältnisse wurde die Miete seit Vertragsschluss nicht erhöht. „Die Ergebnisse zeigen, dass die privaten Vermieter keine Renditehaie sind, vor denen Mieter geschützt werden müssten“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die Ergebnisse. 27 Prozent der befragten Vermieter gaben an, ausschließlich bei einem Mieterwechsel die Miete zu erhöhen. „Dies zeigt, dass die privaten Vermieter sich ihrer sozialen Verantwortung bewusst sind und gewissenhaft damit umgehen“, resümierte der Verbandschef.