Haus & Grund-Vereine werden Partnerschaft mit Mietervertretern prüfen

„Wenn die Große Koalition die Mieten durch Eingriffe in die Mietspiegelerstellung manipuliert, ist dies eine gezielte Maßnahme gegen private Einzelvermieter.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke entsprechende Ankündigungen von CDU, CSU und SPD. Bisher würden viele lokale Haus & Grund-Vereine in den Kommunen gemeinsam mit Mietervertretern einfache Mietspiegel erstellen. Mit deren Hilfe seien kleine Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen möglich und von beiden Seiten akzeptiert. Käme es zu den angekündigten Eingriffen, müssten die Haus & Grund-Vereine diese Partnerschaften möglicherweise aufkündigen.

Nach geltendem Recht können Vermieter die Miete in laufenden Mietverhältnissen an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Um diese Vergleichsmiete zu ermitteln, gibt es drei Wege: ein Blick in den örtlichen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen heranzuziehen sowie ein Sachverständigengutachten anfertigen zu lassen. Die letzte Variante ist zu teuer, die zweite Variante steht ausschließlich Unternehmen und Genossenschaften zur Verfügung, welche die Daten von Vergleichswohnungen per Knopfdruck erhalten. Im Ergebnis sind es fast ausschließlich die privaten Einzelvermieter, die auf lokale Mietspiegel angewiesen sind.

„Die Ausweitung des Betrachtungszeitraums der örtlichen Vergleichsmiete von derzeit vier auf diskutierte sechs oder gar acht Jahre würde vor allem bei der Erstellung von Mietspiegeln direkt zur staatlich festgelegten Miete führen. Damit wäre die private Wohnraumvermietung akut gefährdet und der soziale Frieden im Mietrecht beendet. Die Koalition träfe mit diesen Eingriffen die Personen, die mit der Wohnungsvermietung für das Alter vorsorgen. Es träfe Handwerksmeister genauso wie Millionen Rentner und Angestellte. Es träfe die Vermietergruppe, die sich – belegt durch Befragungen und Studien – gegenüber ihren Mietern sehr sozial verhält“, betonte Warnecke. Durch die Verlängerung des Bezugszeitraumes werde – gerade in Gebieten mit geltender Mietpreisbremse – die ortsübliche Vergleichsmiete vollkommen vom Marktgeschehen entkoppelt.

Der Verbandspräsident zeigte sich sehr verwundert darüber, dass die Große Koalition offenbar überhaupt nicht verstanden habe, welche verheerenden Wirkungen ihre Mietrechtspolitik habe und noch haben werde. „Unter dem Deckmantel des Mieterschutzes werden privaten Vermietern in immer kürzeren Abständen Knüppel zwischen die Beine geworfen. Im Ergebnis werden auf der Vermieterseite immer mehr gesichtslose Großunternehmen sein, die ausschließlich ein Interesse an Renditemaximierung haben, nicht jedoch an guten und möglichst langen Mietverhältnissen“, resümierte Warnecke.

 

 

Grundsteuer-Reform
Bund und Länder verständigen sich auf Eckpunkte

In der Debatte um die Grundsteuer ist nach wie vor viel Bewegung. Bundesfinanzminister Scholz und seine Länderkollegen haben sich am 1. Februar auf ein mögliches neues Konzept geeinigt.

Danach sollen für die Bewertung von Wohngebäuden das Baujahr, der Bodenrichtwert und die Nettokaltmiete herangezogen werden. Für alle drei Parameter wurden Modalitäten erarbeitet, welche das Verfahren der Wertermittlung erleichtern sollen:


- Alle Gebäude, die vor 1948 errichtet wurden, fallen in eine nicht weiter differenzierte Alterskategorie. Jüngere Gebäude werden jahresgenau erfasst.


- Für die Bodenrichtwerte kann die Finanzverwaltung Zonen ergänzende Vorgaben zur Größe der Zonen machen, die dann durch die Gutachterausschüsse noch weiter zu Lagen zusammengefasst werden dürfen. Für Kommunen, deren mittleres Bodenwertniveau unter dem Landesdurchschnitt Wohnen liegt, kann optional das für die Kommune jeweils ermittelte „mittlere Bodenwertniveau“ als „Ortsdurchschnittswert“ angesetzt werden.


- Bei der Nettokaltmiete sind die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamts abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten der Orientierungsmaßstab. Liegt die vereinbarte Miete um bis zu 30 Prozent darunter, dann gilt die tatsächlich vereinbarte Miete. Beträgt die Miete mehr als 30 Prozent unter dem Durchschnitt, dann wird die um 30 Prozent geminderte durchschnittliche Nettokaltmiete angesetzt.

Indexmieten
Statistisches Bundesamt führt Basisjahr 2015 ein

Ende Februar 2019 hat das Statistische Bundesamt den Verbraucherpreisindex (VPI) und den Index der Einzelhandelspreise (EHPI) vom bisherigen Basisjahr 2010 auf das Basisjahr 2015 umgestellt. Diese Umstellung ist unter anderem für Vermieter mit Indexmietverträgen von erheblicher Bedeutung, sobald sie einen neuen Mietvertrag abschließen oder eine Mietänderung vornehmen.
Miet- und Grundstücksverträge, aber auch andere privatrechtliche Verträge sind oft mit Wertsicherungsklauseln oder Preisgleitklauseln versehen, zu deren Anpassung häufig Preisindizes des Statistischen Bundesamtes verwendet werden. Bei Indexmietverträgen ist die Basismiete in der Regel an die Entwicklung des VPI oder des EHPI gekoppelt.

Diese beiden Indizes werden üblicherweise alle fünf Jahre umgestellt. Die Anpassung soll gewährleisten, dass die Verbraucherpreisstatistik aktuelle Zahlen beispielsweise zu den Konsumstrukturen der privaten Haushalte bereitstellt und international anerkannte neue Berechnungsmethoden verwendet.
Im Rahmen einer Indexumstellung werden die Indizes ab Beginn des neuen Basisjahres 2015, also ab Januar 2015, neu berechnet. Diese ersetzen ab diesem Zeitpunkt die Indizes auf alter Basis. Dabei können sich auch Änderungen der Teuerungsraten für die Jahre 2015 bis 2018 ergeben. Indizes vor Januar 2015 werden nicht neu berechnet, sondern nur auf das neue Basisjahr umgerechnet. Änderungen in den Teuerungsraten bewegen sich daher in diesem Zeitraum in engen Grenzen und sind ausschließlich rundungsbedingt.
Die Veröffentlichung neuer Verbraucherpreisindizes durch das Statistische Bundesamt hat keine Auswirkungen auf bereits erfolgte Mietanpassungen. Da lange Reihen auf der neuen Indexbasis 2015 bereitgestellt werden, sind zudem Zahlungsanpassungen berechenbar, selbst wenn der Vertragsbeginn oder die letzte Anpassung schon länger zurückliegt.

Aktuelle Indizes (inklusive Veränderungsraten) der Verbraucherpreisstatistik für Monate und Jahre veröffentlicht das Statistische Bundesamt im Internet etwa zwei Wochen nach Abschluss des Berichtsmonats unter http://t1p.de/destatis.

https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/Verbraucherpreisindizes/Tabellen_/VerbraucherpreiseKategorien.html.

Wenn Sie Fragen zu Wertsicherungsklauseln und Mietanpassung haben – Ihr Haus & Grund-Verein berät Sie gerne!


Maklersuche leicht gemacht

 

Wer eine Immobilie möglichst zeitnah und zu einem guten Preis verkaufen oder zu einer angemessenen Miete vermieten möchte, dem kann die Hilfe eines Maklers unter Umständen Zeit, Geld und Nerven sparen. Die Qualität der Arbeit eines Maklers lässt sich zwar leider nicht auf den ersten Blick erkennen. Um Ihre Mitglieder bei der Suche nach einem guten, seriösen und kompetenten Makler zu Unterstützen hat Haus & Grund Bayern den Flyer „Maklersuche leicht gemacht!“ erstellt.

Der Flyer greift die wichtigsten Fragen rund um die Maklersuche auf. Flyer „Maklersuche leicht gemacht!“ Hier klicken

 

Die Energiekosten in deutschen Haushalten entfallen vor allem auf die Heizung und Warmwasserbereitung. Besonders im Winter steigt damit der Verbrauch. Für alle, die Kosten einsparen möchten, ohne auf den gewohnten Komfort zu verzichten, hat das Institut für Wärme und Oeltechnik (IWO) wertvolle Tipps zusammengestellt.

1) Nicht zum Fenster hinaus heizen: Dauerhaft gekippte Fenster tauschen nur wenig Luft aus, lassen dafür aber die Wände auskühlen. Dies erhöht den Wärmebedarf angrenzender Räume sowie den Energiebedarf und die Zeitdauer für die Wiederaufheizung. Besser ist es, die Fenster mehrmals täglich für ein paar Minuten weit zu öffnen oder durch das gleichzeitige Kippen mehrerer Fenster für eine gezielte Querlüftung des gesamten Raums zu sorgen.

2) Schotten dicht: Wer über Nacht die Rollläden schließt, hält mehr Wärme im Gebäude – vor allem bei älteren Fenstern. Gardinen sollten nicht vor den Heizkörpern hängen, da sich sonst die warme Luft nicht verteilen kann. Noch etwas mehr lässt sich einsparen, wenn die Heizung über Nacht abgesenkt wird. Um die Gefahr der Schimmelbildung zu vermeiden, sollte die Raumtemperatur dabei in der Regel aber nicht auf Werte unter 16 Grad sinken.

3) Richtig temperieren: Zu warme Räume erhöhen den Energieverbrauch. Jeder Grad weniger spart etwa sechs Prozent ein. Es gilt daher, in jedem Raum die niedrigste Temperatur einzustellen, bei der das Komfortempfinden noch erfüllt ist. Wer seine Türen geschlossen hält, verhindert Wärmeverluste. Das gilt auch für Keller- und Dachbodenfenster.4)

4) Die Luft muss raus: Um eine effektive Wärmeverteilung zu sichern, darf im Wasserkreislauf des Heizsystems keine Luft enthalten sein. Daher sollten die Heizkörper von Zeit zu Zeit entlüftet werden. Vor und nach dem Entlüften, aber auch unabhängig davon, sollte der Wasserdruck im Heizungssystem regelmäßig kontrolliert werden. Den richtigen Druck kennt der SHK-Fachbetrieb.

5) Alt gegen neu: Ist die Heizung älter als 20 Jahre, empfiehlt sich eine Modernisierung. Ein effizienter Öl-Brennwertkessel spart im Vergleich zu einem alten Standardkessel bis zu 30 Prozent Brennstoff. Wer sich für eine Heizungsmodernisierung entscheidet, wird durch Fördermittel unterstützt, etwa im Rahmen der IWO-Aktion „Deutschland macht Plus!“.

Mehr unter www.zukunftsheizen.de.

Neues Melderecht ab 1. November 2015

Innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug müssen sich die Mieter bei der zuständigen Behörde anmelden. Ab dem 1. November 2015 benötigen sie hierfür eine Bestätigung des Vermieters. Darauf weist der Verband Haus & Grund Deutschland hin. Ein Auszug muss nur gemeldet und vom Vermieter bestätigt werden, wenn der Mieter ins Ausland zieht. Haus & Grund rät allen Vermietern, ihrer Mitwirkungspflicht bei der Anmeldung nachzukommen und die Bestätigung rechtzeitig abzugeben. Ansonsten droht ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro.

Ein neuer Mieter ist verpflichtet, sich um die erforderlichen Unterlagen für die Anmeldung zu kümmern. Sein Vermieter muss ihn dabei lediglich unterstützen. Der Vermieter kann den Einzug eines neuen Mieters auch elektronisch bestätigen. Vermieter, die diesen Weg wählen möchten, sollten sich vorab bei ihrer Meldebehörde über die technischen Details informieren.

Was müssen Vermieter wissen?

Am 25. Mai 2018 tritt die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft. Das bisher in Deutschland geltende Bundesdatenschutzgesetz wurde daher überarbeitet und gilt ab diesem Zeitpunkt neben den Regelungen der DSGVO auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler. Wer sich bisher noch nicht mit dem Datenschutzrecht beschäftigt hat, sollte sich nun mit den Anforderungen auseinandersetzen, um Konflikte zu vermeiden. Denn wer sich nicht an die Vorschriften hält, riskiert Bußgelder und die Überprüfung der datenschutzrechtlich gebotenen Vorkehrungen durch die zuständige Landesdatenschutzbehörde.

Experten-Gutachten des Bundeswirtschaftsministeriums: Mietpreisbremse sofort abschaffen

Weniger Bürokratie, mehr private Initiative für den Wohnungsmarkt

Weniger Bürokratie und staatlichen Einfluss, stattdessen mehr Raum für privates Engagement. So lässt sich laut Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland das heute vorgestellte Gutachten des wissenschaftlichen Beirats beim Bundeswirtschaftsministerium zur sozialen Wohnungspolitik zusammenfassen. „Die Experten raten dazu, die Mietpreisbremse umgehend abzuschaffen, weil sie die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt verschärft. Genau aus diesem Grund fordern wir seit Jahren, den Irrweg Mietpreisbremse endlich zu verlassen“, kommentierte Verbandspräsident Warnecke.


Die Gutachter weisen darauf hin, dass nur mehr Wohnraum die Wohnungsknappheit lindern könne. Dafür müsse unter anderem die Grunderwerbsteuer gesenkt werden. Das Expertengremium schreibt auch zu Recht, dass sozialer Wohnungsbau die Lage auf den regionalen Wohnungsmärkten nicht spürbar entlasten kann. „Die Politik muss endlich wieder die privaten Einzeleigentümer in den Fokus ihrer Wohnungspolitik stellen. Nur mit diesen kann das Wohnungsangebot hinreichend ausgeweitet werden. Das heißt dann aber auch, die privaten Eigentümer etwa bei der Baulandvergabe nicht systematisch auszugrenzen“, forderte Warnecke. Um nachhaltig und städtebaulich attraktiv zu sein, müsse sich der Wohnungsneubau an den Bedürfnissen der privaten Einzeleigentümer ausrichten. Dieses Signal muss laut Warnecke vom kommenden Wohngipfel ausgehen

Anm. der Redaktion:

Interessant ist, dass ein paar Stunden nach Veröffentlichung der Studie der Bundeswirtschaftsminister und die Justizministerin darin wetteiferten, die Studie zu verteufeln und anzukündigen, sie quasi in den Papierkorb zu werfen. Wohlgemerkt: Es handelt sich um einen von der Bundesregierung eingesetzten unabhängigen wissenschaftlichen Beirat, in dem 38 gut bezahlte Professoren der Wirtschafts- und Rechtswissenschaften sitzen. Nicht dass es neu wäre, dass die Politik gute Ratschläge, von denen die es wissen müssten, was man von Politikern nicht immer behaupten kann, zu missachten und lieber weiter das Falsche zu tun, weil es halt so schön in den politischen Kragen passt. Aber das hier hat eine neue Dimension. So unverfroren, wissenschaftliche Analysen als z.B. „unverantwortlich“ zu bezeichnen (so Justizministerin Barley) und lieber weiter dem Mieterbund das Wort zu reden, grenzt an vorsätzliche Ignoranz, die hinsichtlich der nutzlosen Beraterhonorare wegen Veruntreuung von Steuergeldern auch einmal strafrechtlich bewertet werden sollte.

RA Gerhard Frieser, Vorsitzender Haus & Grund Nürnberg

Download der Studie hier:     

 

 

 

Ab Januar 2019 wird es neue Regelungen u.a. zur Mietpreisbremse und Modernisierungsmieterhöhungen geben, so der Beschluss des Bundestages vom 29.11.2018.

 

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

 

Künftig sollen Vermieter dazu verpflichtet sein, einem Mieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

"Mit Mietpreisbremsen gewinnt man keine Wahlen"

Das war ein Wahlabend, der seines Gleichen sucht. Den Volksparteien läuft das Volk davon, andere haben keinen Bock mehr zu regieren, obwohl sie könnten, wieder andere wollen, können aber Gott sei Dank nicht. Und was bleibt übrig, ein u.U. fauler Kompromiss mit Namen „Jamaika“? Wen hat das überrascht? War es so überraschend, dass die AfD gewaltige Zuwächse hat und nun mit einer 93 Abgeordneten starken Fraktion in den Bundestag einzieht?  Dass „Petry-Heil“ nun auch keine Zukunft hat, nimmt man dabei nur zur Kenntnis. War es überraschend, dass SPD und Union gewaltige Verluste hinnehmen müssen, im Gegenzug aber FDP und Grüne mit ihrem Ergebnis mehr als zufrieden sein können? Sicherlich nicht. So ist das nun mal bei Protestwahlen. Aber die beteiligte Politik wundert sich. In den ersten Analysen der Geprügelten ist von Selbstkritik wenig zu spüren. Erst einmal sind die anderen schuld. Seehofer schiebt der AfD die Schuld zu, spricht von offener Flanke am rechten Rand, die er selber durch ständiges Hin- und Herlavieren mit aufgemacht hat. Die SPD schiebt es auf die Merkel, obwohl sie alles mitgemacht hat. Merkel schiebt nicht, hat aber ihrer Ansicht nach alles richtig gemacht, was bei 8,5 % Verlust wohl eine abenteuerliche Interpretation ist. Ist das das Selbstverständnis bürgernaher Politik?

Hier der Versuch einer Analyse:

Wer sich nicht mit neuen Ideologien, seien sie noch so unglaublich, inhaltlich auseinandersetzt, sondern keine Gelegenheit auslässt, Vertreter dieser Politik ausnahmslos in eine Ecke zu stellen oder gar zu verunglimpfen, und damit natürlich Sympathisanten, auch Unentschlossene, die sich aber zumindest zum Teil mit ihren Ängsten oder Sorgen dort gut aufgehoben sehen, scharenweise in Arme der Populisten treibt, braucht sich nicht zu wundern, wenn er Wahlen verliert. Das gilt übrigens auch für die Presse, die an dieser Entwicklung, wovor Kommunikationswissenschaftler schon lange gewarnt haben, keinen unbedeutenden Anteil hat. Mittlerweile haben die Politiker die Gesamtverantwortung für das Großwerden der AfD wohl auch erkannt, aber leider erst nach der Wahl artikuliert (so u.a. Hermann in der Elefantenrunde nach der Wahl).

Und wer würde einen Grund für die Wahlschlappe in einer verfehlten Politik suchen?

Der „Merkliche“ Linksruck der großen Koalition, um ein vermeintliches Mehr an  „sozialer“ Gerechtigkeit herzustellen, hat die konservative Wählerschaft der Union sicherlich nicht zum Bleiben überredet. Die groß geredete Gruppe der „sozial“ Abgehängten, hatte anscheinend auch andere Probleme, als für „Zeit für Gerechtigkeit“ zu stimmen.

Sieht man die Politik der letzten Jahre mit den Augen eines Immobilieneigentümers, so führen die Aufgabe sämtlicher konservativer oder liberaler Grundsätze, das bereitwillige Preisgeben des Eigentumsschutzes durch Einführung von Mietpreisbremsen, Kappungsgrenzensenkung usw. ohne oder aufgrund fragwürdiger statistischer Untersuchungen auch zu einer Abwanderung der klassisch konservativen Klientel der Unionsparteien. Wenn Seehofer nun zwangsweise erkennen muss, „dass er die rechte Flanke mit konsequenter konservativ-liberaler Politik schließen muss“, dann kommt die Einsicht spät, aber nicht zu spät. Eine Auslegung dieser wohlgemeinten Absichten wäre, zusammen mit der FDP und den vermutlich auch nicht abgeneigten Grünen nun eine realistische Wohnungspolitik dahingehend zu betreiben, die sicherlich bestehenden Probleme unvoreingenommen zu analysieren und Lösungen anzugehen, die zu einem zielgerichteten bedarfsgerechtem Mehr an Wohnrauminvestitionen führen und sie nicht verhindern. Ein erster Schritt hierzu wäre, bei den Koalitionsverhandlungen als starken symbolischen Akt für ein Ausbügeln mietrechtlicher Verfehlungen einzutreten und nachweislich nutzlose und rechtswidrige Instrumente, wie Mietpreisbremse oder auch die Kappungsgrenzensenkung, wieder abzuschaffen, und im Übrigen die Finger vom Mietrecht zu lassen. NRW und Schleswig-Holstein haben es vorgemacht. Eines darf nicht passieren, wie Ramsauer es damals bei den Verhandlungen zur Großen Koalition umgesetzt hat: Dass die Interessen der Immobilieneigentümer kurzer Hand für andere liebgewonnenen Ziele der Union oder anderer Parteien verschachert werden, nur um im Mieterklientel um Stimmen für abgemagerte Volksparteien zu buhlen. So gewinnt man im Übrigen auch keine Landtagswahlen.

Geben wir also „Jamaika“ eine Chance und hoffen wir, dass unsere Erwartungen nicht enttäuscht werden, ansonsten Haus & Grund als Hurrikan droht, über die Karibikinsel hinwegzuziehen.